Η «ακτινογραφία» των στεγαστικών δανείων

Ακριβά ακίνητα, υψηλά επιτόκια, «τραυματισμένα» εισοδήματα από τις αλλεπάλληλες κρίσεις.

Αυτό είναι το περιβάλλον μέσα στο οποίο αναπτύσσεται η κτηματαγορά κι ως εκ τούτου δεν πρέπει να προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι ενώ οι χορηγήσεις δανείων άρχισαν να… ζωηρεύουν, τα νοικοκυριά δεν φαίνεται να συμμετέχουν.

Πρώτη εξαίρεση, όσοι έχουν διαθέσιμο και νόμιμο -δηλαδή φορολογημένο- ρευστό, άρα δεν έχουν ανάγκη να χτυπήσουν την πόρτα των τραπεζών. Δεύτερη εξαίρεση, οι ξένοι επενδυτές-αγοραστές, που εξακολουθούν να «χτυπάνε» ακίνητα, ειδικά τώρα που «τρέχει» η μεταβατική περίοδος για τα αυξημένα όρια της Golden Visa.

Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας έδειξαν σταθερά αρνητικές «καθαρές» ροές στεγαστικών δανείων, με αποτέλεσμα το υπόλοιπο να βαίνει μειούμενο. Ήδη βρισκόμαστε στα 24,7 δισ. ευρώ, από τα 50,6 δισ. ευρώ στις αρχές του 2019.

Η ανάλυση ειδικά όσον αφορά στο 2023 είναι ακόμα πιο αποκαλυπτική: τα νέα δάνεια δεν «έπιασαν» ούτε το όριο των 15.000!!!

Σύμφωνα με την Έκθεση της ΤτΕ, οι συνολικές εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο ανήλθαν σε μόλις 1,004 δισεκατ. ευρώ, μειωμένες κατά 9,5% σε σχέση με το 2022 ενώ υπεγράφησαν 14.621 νέες δανειακές συμβάσεις.

Ακόμα και η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 68,7 χιλ. ευρώ, μειωμένη έναντι του 2022 που είχε διαμορφωθεί σε 78,8 χιλ. ευρώ και φυσικά είναι απορίας άξιον τι ακίνητα αγοράστηκαν με αυτά τα δάνεια, όταν οι τιμές τους -σε ονομαστικούς όρους- αυξήθηκαν περαιτέρω κατά περίπου 14%.

Πρόσθετα χαρακτηριστικά:

• Οι περισσότερες εκταμιεύσεις (97,4%) προορίζονται για αγορά οικιστικού ακινήτου για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 2,6% αφορά δάνεια για αγορά οικιστικού ακινήτου προς εκμίσθωση.
• Σχεδόν το σύνολο των νέων εκταμιεύσεων αφορά δάνεια πλήρως χρεολυτικά.
• Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των δέκα ετών αντιπροσωπεύουν το 55% του συνόλου των νέων δανείων και οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μεταξύ 5 και 10 ετών αντιπροσωπεύουν το 17% του συνόλου. Κατά συνέπεια το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων έχει μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων. Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους αντιπροσωπεύουν μόλις το 11,6% του συνόλου των νέων δανείων.
• Η μέση διάρκεια δανείου κατά την έκδοση είναι 23,7 έτη. Το 20% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 15 έτη, το 37% έχουν διάρκεια από 15 έως 25 έτη, ενώ το 38% έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη και το υπόλοιπο 5% πάνω από 30 έτη

Οι κίνδυνοι

Υπάρχουν κίνδυνοι για τους δανειολήπτες, που… τόλμησαν ή θα τολμήσουν να προσφύγουν στον τραπεζικό δανεισμό, για να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες; Προφανώς και ναι.

Κατ' αρχάς, παρά το «πάγωμα» των επιτοκίων στα “πράσινα”, παλιά δάνεια, δεν πρέπει να ξεχνά κανείς αφενός ότι αυτό το «πάγωμα» έγινε σε υψηλότερα επίπεδα από αυτά του 2022, αφετέρου ότι η πολυαναμενόμενη μείωση τους θα γίνει με ρυθμούς βραδύτερους από τους επιθυμητούς. Επιπλέον, δεν μπορεί να αγνοήσει κανείς τους παλιούς δανειολήπτες με τα καθυστερούμενα δάνεια, που εξαιρέθηκαν από το «πάγωμα» αλλά και τους νέους δανειολήπτες, που έπεσαν στα βαθιά.

Είναι ενδεικτικό ότι οι δαπάνες για τόκους ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών παρουσίασαν σημαντική αύξηση για τα στεγαστικά δάνεια το 2023 εξαιτίας της ανόδου των επιτοκίων των υφιστάμενων δανείων.

Υπάρχει, όμως και ο κίνδυνος της… τσέπης. Το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 7,4% σε ετήσια βάση, ωστόσο το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε με βραδύτερο ρυθμό κατά 2,2% λόγω του υψηλού πληθωρισμού.