Ακίνητα: Ο θησαυρός των 4,5 δισ. και… οι κυνηγοί του

Σε συμμάχους των τραπεζών, στην προσπάθειά τους να διαθέσουν ακίνητα εισοδήματος, που έχουν συσσωρεύσει στα χαρτοφυλάκιά τους από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, εξελίσσονται οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), όπως επίσης και ορισμένα private equity funds, τα οποία έχουν κάνει ήδη από πέρσι την εμφάνισή τους στην αγορά ακινήτων.

Συνολικά το 2018, οι εισηγμένες και μη εισηγμένες ΑΕΕΑΠ υπολογίζεται ότι επένδυσαν συνολικά κεφάλαια άνω των 500 εκατ. ευρώ για την αγορά ακινήτων εντός κι εκτός Ελλάδας. Η συντριπτική πλειονότητα των κεφαλαίων αυτών προήλθαν από τραπεζική χρηματοδότηση, είτε μέσω ανοικτών πιστωτικών γραμμών, είτε μέσω ομολογιακών δανείων.

Όπως αναφέρουν στελέχη του κλάδου, όπως η κα. Άννυ Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της Briq Properties του ομίλου Infoquest, «οι τράπεζες είναι πρόθυμες να μας χρηματοδοτήσουν», κάτι φυσιολογικό, αν αναλογιστεί κανείς ότι πολλά από τα πωλούμενα τραπεζικά ακίνητα, καταλήγουν στα χέρια των ΑΕΕΑΠ.

Το αγοραστικό ενδιαφέρον προβλέπεται να κορυφωθεί φέτος, καθώς όλο και περισσότερα χαρτοφυλάκια αναμένεται να βγουν στην αγορά, ενώ με ενδιαφέρον αναμένεται και η ενεργοποίηση της δευτερογενούς αγοράς, δηλαδή των ακινήτων που έχουν περιέλθει σε funds, τα οποία απέκτησαν δανειακά χαρτοφυλάκια τους προηγούμενους μήνες.

Μεγάλο μέρος των ενεχύρων (ποσοστό άνω του 80%) των δανείων αφορά σε ακίνητα, τα οποία σταδιακά θα διαχωριστούν από το χρέος και θα αναζητήσουν νέους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελέχων της αγοράς ακινήτων, συνολικά στα δανειακά χαρτοφυλάκια των τραπεζών (τόσο αυτά που έχουν ήδη πωληθεί, αλλά και σε όσα πρόκειται να βγουν σύντομα στην αγορά) «κρύβονται» ακίνητα αξίας άνω των 4,5 δις ευρώ.

Ωστόσο, ζυμώσεις γίνονται κι εντός του κλάδου των ΑΕΕΑΠ, καθώς κατά την διάρκεια του 2019 αναμένεται να παγιωθεί η στροφή στην στρατηγική των μεγαλύτερων εταιρειών, όπως η Εθνική Πανγαία και η Grivalia Properties (η οποία συνεχίζει την υλοποίηση της στρατηγικής της, τουλάχιστον έως την απορρόφηση από την Eurobank), οι οποίες έχουν αρχίσει να διαφοροποιούνται από τις υπόλοιπες.

Έχοντας ως στόχο να περάσουν στο επόμενο στάδιο της επέκτασής τους, αμφότερες οι εισηγμένες κινούνται προς την κατεύθυνση της διαμόρφωσης του επιθυμητού προϊόντος-ακινήτου, για λογαριασμό τους. Έτσι, κατά την διάρκεια του 2018 τοποθετήθηκαν και σε αγορές οικοπέδων, προκειμένου να ανεγείρουν τα κτίρια που πληρούν τις προδιαγραφές τους και τα οποία θα προσελκύσουν το υψηλότερο δυνατό μίσθωμα.

Η εμπλοκή και στις αναπτύξεις ακινήτων προσδίδει στρατηγικό πλεονέκτημα, καθώς το κόστος είναι πολύ χαμηλότερο σε σχέση με την απευθείας αγορά του ακινήτου. Έτσι, για παράδειγμα, η Grivalia έχει προβεί στην συνεπένδυση στο σχέδιο ανάπλασης των πρώην εγκαταστάσεων της Παπαστράτος στον Πειραιά, σε συνεργασία με την Dimand Real Estate.

Αντίστοιχα, η Εθνική Πανγαία αναπτύσσει φοιτητικές κατοικίες και άλλα ακίνητα μικτής χρήσης, σε υφιστάμενα κτίρια που αγόρασε τον τελευταίο χρόνο, ενώ δρομολογεί και την πρώτη ανάπτυξη οικοπέδου, στο Μαρούσι, με στόχο την ανέγερση ενός σύγχρονου κτιρίου γραφείων.

Παράλληλα, οι δύο «μεγάλοι» του κλάδου αποφεύγουν να εισέρχονται σε πλειοδοτικές διαδικασίες για την αγορά ακινήτων, κάτι που συμπιέζει τις αποδόσεις. Το κάνουν μόνο αν πρόκειται για κτίρια κτίρια που μπορούν να θεωρηθούν εμβληματικά.

Αυτή η τάση έχει αρχίσει να δημιουργεί ζωτικό χώρο για τις μεσαίες και μικρότερες εταιρείες του χώρου, καθώς και για τους νέους «παίκτες», οι οποίοι τώρα χτίζουν το χαρτοφυλάκιό τους και είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν το απαιτούμενο premium, ώστε να διαμορφώσουν την απαιτούμενη μάζα ακινήτων και να δρομολογήσουν την είσοδό τους στο χρηματιστήριο με τους καλύτερους δυνατούς όρους.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Orilina Properties ΑΕΕΑΠ, η νεοσύστατη εταιρεία της Brevan Howard, η οποία σχεδιάζει επενδύσεις άνω των 200 εκατ. ευρώ για την διαμόρφωση ενός ποιοτικού χαρτοφυλακίου.

Αντίστοιχα, η Trastor κινείται δυναμικά στην αγορά γραφείων και καταστημάτων, έχοντας ως «όπλο» την αμερικανική Varde Partners, που έχει ρόλο στρατηγικού επενδυτή.

Οι εταιρείες αυτές, όπως επίσης και το GreCo Fund, έχουν υιοθετήσει μια πιο επιθετική πολιτική επενδύσεων, καθώς πρώτος τους στόχος είναι ο εμπλουτισμός του χαρτοφυλακίου τους και η παρούσα συγκυρία κρίνεται ιδανική, λόγω της διαδικασίας εκκαθάρισης των χαρτοφυλακίων των τραπεζών, αλλά και της σταθεροποίησης των τιμών πώλησης σε αξίες χαμηλότερες εκείνων που είχαν διαμορφωθεί πριν την οικονομική κρίση.