Οι δύο ταχύτητες στα ενοίκια γραφείων

Τεράστιες αντιθέσεις εξακολουθούν να καταγράφονται στην εγχώρια αγορά γραφείων, με τις αποκλίσεις στη ζήτηση και τις τιμές ενοικίασης που μπορεί να εξασφαλίσει ένα ακίνητο να απέχουν δραματικά, ανάλογα με την περίπτωση.

Σε πρόσφατη ανάλυσή της για την πορεία της αγοράς γραφείων κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis επισημαίνει ότι σήμερα, παρατηρούνται δύο αντίθετες «ταχύτητες».

• Από την μία πλευρά εντοπίζει κανείς τα ποιοτικά γραφεία, που σχεδόν ανεξάρτητα της θέσης τους προσελκύουν μισθωτές και τα ενοίκια μπορεί εύκολα να ξεπεράσουν τα 15 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση.
• Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, τα οποία βρίσκονται σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας και δεν μπορούν να μισθωθούν ούτε στο 1/3 της τιμής των σύγχρονων ακινήτων, δηλαδή ούτε σε τιμές της τάξεως των 5 ευρώ/τ.μ. 

Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, «οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες θα συνεχιστούν και για το υπόλοιπο του 2019, με δεδομένο ότι δεν φαίνεται να ανακάμπτει γρήγορα η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών».

Εν τω μεταξύ, δεδομένου του πόσο «ρηχή» θεωρείται η εγχώρια αγορά γραφείων, αρκεί ακόμα και μια μικρή αύξηση της προσφοράς, π.χ. μέσω μιας βιαστικής και μη καλά προγραμματισμένης προώθησης γραφείων από τις τράπεζες, στο πλαίσιο της εξυγίανσης των δανειακών τους χαρτοφυλακίων, για να ασκηθούν νέες πιέσεις στις τιμές.

Συνολικά στην αγορά, οι τιμές ενοικίασης γραφείων στην Αττικής καταγράφουν αύξηση κατά 1% από τις αρχές του έτους, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους, δείγμα ότι παγιώνεται η ανοδική τάση που έχει καταγραφεί ήδη από το τέλος του 2017.

Στην ανάλυσή της, η Geoaxis επισημαίνει ότι την τελευταία διετία έχουν αρχίσει να καταγράφονται τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης της αγοράς γραφείων, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών να παρατηρούνται στα – ακόμα ελάχιστα διαθέσιμα – αειφόρα κτίρια και στα γραφεία υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών, όπου άλλωστε συγκεντρώνεται και το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης.

Σημειωτέον ότι η έρευνα της Geoaxis, λαμβάνει υπόψη της, την πορεία των ζητούμενων τιμών εκμίσθωσης στους μεγαλύτερους οδικούς άξονες κατά την διάρκεια του τελευταίου έτους. Δεδομένου πάντως ότι στην έρευνα περιλαμβάνονται και δευτερεύοντα ακίνητα που δεν τυγχάνουν μεγάλης ζήτησης, περιορίζεται το ποσοστό της αύξησης, που είναι υψηλότερο στα ποιοτικότερα – πλην όμως ελάχιστα – ακίνητα.

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα αυτοτελή κτίρια γραφείων υψηλών προδιαγραφών καταλαμβάνουν λιγότερο από το 10% του συνολικού αποθέματος γραφειακών χώρων της Αττικής, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την πορεία των ενοικίων.

Στα αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης, την μεγαλύτερη άνοδο καταγράφει ο άξονας της Λ. Κηφισίας, όπου η αύξηση σε ετήσια βάση ανέρχεται σε 0,6% από τα 9,8 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως σε 9,85 ευρώ/τ.μ. Στην Λ. Συγγρού, οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά 0,6% σε 8,65 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Λ. Βουλιαγμένης η αύξηση άγγιξε το 0,5% σε 7,82 ευρώ/τ.μ. Τέλος, στην Λ. Μεσογείων, το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε 8,75 ευρώ/τ.μ., αυξημένο κατά 0,4% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.

Αντίστοιχα, στα αυτοτελή κτίρια γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης, οι τιμές ενοικίασης παραμένουν σχεδόν αμετάβλητα ή με ελαφρώς ανοδικές τάσεις, με εξαίρεση τον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης, όπου καταγράφεται αύξηση κατά 1,07% σε 6,5 ευρώ/τ.μ. μηναίως.

Ανάλογα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα πέριξ της Πλατείας Συντάγματος, μισθώνονται προς 11,75 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας άνοδο κατά 0,45%, ενώ στο Κολωνάκι, όπου εντοπίζονται οι υψηλότερες τιμές στο σύνολο του λεκανοπεδίου, η μέση τιμή διαμορφώνεται πέριξ των 16 ευρώ/τ.μ.