Το σκάνδαλο με τις διπλές τιμές των ακινήτων

Μπορεί η εισαγγελέας διαφθοράς κα Ελένη Τουλουπάκη να έσπευσε να διαψεύσει το ότι απέκτησε το ακίνητό της στο Κουκάκι, έχοντας προβεί σε φοροδιαφυγή, αναγράφοντας στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας την κατά πολύ χαμηλότερη αντικειμενική αξία, ωστόσο η υπόθεση αυτή υπενθυμίζει πόσο στρεβλός ήταν ο τρόπος λειτουργίας της αγοράς ακινήτων επί 20 και πλέον χρόνια.

Μια περίοδο, κατά την οποία χιλιάδες αγοραστές ακινήτων, προχωρούσαν σε αποφυγή καταβολής του απαιτούμενου φόρου μεταβίβασης, μέσω της αναγραφής στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας της αντικειμενικής και όχι της πραγματικής τιμής, στην οποία γινόταν η κάθε συναλλαγή.

Το φαινόμενο ήταν ιδιαίτερα σύνηθες στην αγορά εξοχικής κατοικίας, αλλά και σε αρκετές από τις αγορές που έγιναν στα προάστια της Αθήνας. Το χειρότερο είναι ότι το «πάρτι» γινόταν με την ανοχή της Πολιτείας και την συμμετοχή και του τραπεζικού συστήματος, καθώς ακόμα και η αξία ενεχύρου που ενέγραφε η τράπεζα που χορηγούσε το στεγαστικό δάνειο ήταν διαφορετική.

Πρόκειται για το «τρίπτυχο» στο οποίο βασίστηκαν όλες οι αγοραπωλησίες διαμερισμάτων από τα μέσα της δεκαετίας του ‘90 και μέχρι την κατάρρευση όλου αυτού του συστήματος, με την έλευση της οικονομικής κρίσης, που προκάλεσε και το σπάσιμο της “φούσκας” στην κτηματαγορά.

Η μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις χαμηλότερες αντικειμενικές αξίες και τις υψηλότερες τιμές πώλησης αποτέλεσε την αφορμή για την παγίωση μιας κατάστασης την οποία όλοι γνώριζαν, αλλά κανείς δεν έκανε κάτι γι’ αυτό, με αποτέλεσμα, σήμερα, να ελέγχονται από την εφορία άπαντες οι αγοραστές για πιθανή φοροδιαφυγή, στο πλαίσιο μνημονιακών δεσμεύσεων που έχουν αναληφθεί.

Πώς όμως λειτουργούσε το σύστημα; Κατά την αγορά ενός ακινήτου, η τιμή η οποία αναγραφόταν στο συμβόλαιο ήταν η ελάχιστη δυνατή, δηλαδή η αντικειμενική, προκειμένου να είναι χαμηλότερος ο φόρος μεταβίβασης που καταβάλλει ο αγοραστής και ο οποίος μέχρι το 2014 (όταν μειώθηκε στο 3%), αντιστοιχούσε στο 10% της αξίας του συμβολαίου (και 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ αξίας).

Το πραγματικό όμως τίμημα, αυτό δηλαδή που εισέπραττε ο αγοραστής ήταν ακόμα και υπερδιπλάσιο, ανάλογα με την «απόσταση» μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής τιμής, δείγμα της φοροδιαφυγής που διαπράχθηκε με την ανοχή του κράτους.

Την τρίτη τιμή στο ίδιο ακίνητο ερχόταν στη συνέχεια να την βάλει η τράπεζα που χορηγούσε το στεγαστικό - επισκευαστικό δάνειο. Προκειμένου να αιτιολογήσει το ύψος του δανεισμού που προσέγγιζε ακόμα και το 100% του τιμήματος που είχε συμφωνηθεί μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, η εκτίμηση της αξίας του ακινήτου από τον μηχανικό της τράπεζας, γινόταν σε ακόμα υψηλότερη τιμή, που πολλές φορές έφτανε να είναι και ακόμα 2,5 φορές πάνω από την αντικειμενική αξία. Ήταν μια πάγια πρακτική του τραπεζικού συστήματος προκειμένου να πληροί τις σχετικές νόρμες και να εμφανίζεται επαρκώς κεφαλαιοποιημένο.

Η λογική που επικρατούσε τότε στηριζόταν στην παγιωμένη άποψη ότι «στην Ελλάδα τα ακίνητα δεν πέφτουν ποτέ», με αποτέλεσμα το ρίσκο που αναλάμβαναν οι τράπεζες να ήταν δυσανάλογο, καθώς ήταν ευάλωτες σε μια ενδεχόμενη μείωση τιμών. Εν τέλει, η οικονομική κρίση που ακολούθησε, απέδειξε ότι και στην Ελλάδα πέφτουν οι τιμές των ακινήτων, με αποτέλεσμα να καταρρεύσει όλο αυτό το οικοδόμημα.

Ενδεικτικό της «φούσκας» που εξέθρεψαν οι παραπάνω πρακτικές και της απουσίας ελέγχου από το κράτος, που έκανε τα «στραβά μάτια» όλα τα προηγούμενα χρόνια, στο βωμό μιας κακώς νοούμενης οικονομικής ανάπτυξης, είναι ότι από το 1997 μέχρι το 2007 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 170%, που αποτέλεσε την δεύτερη καλύτερη επίδοση στην Ε.Ε.

Έκτοτε και μέχρι σήμερα, η μέση πτώση των αξιών προσέγγισε το 45%, τροφοδοτώντας την εκτόξευση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και την μετατροπή των τραπεζών σε ιδιοκτήτες - διαχειριστές ακινήτων...