Skip to main content

«Πόλεμος» επενδυτών στους πλειστηριασμούς ακινήτων

«Πόλεμος» επενδυτών στους πλειστηριασμούς ακινήτων
Φώτο: Eurokinissi

Σε άτυπη «κόντρα» μεταξύ των στρατηγικών επενδυτών στην εγχώρια αγορά ακινήτων, δηλαδή κατά κύριο λόγο των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) από την μία πλευρά και των επενδυτικών funds που αναζητούν ευκαιρίες στην ελληνική αγορά από την άλλη, τείνουν να εξελιχθούν οι διαγωνισμοί τραπεζών και οι πλειστηριασμοί ακινήτων.

Συζητώντας κανείς με στελέχη της αγοράς, διαπιστώνει την όλο και μεγαλύτερη δυσφορία τους για τα διάφορα funds που από τα μέσα του 2018 και μετά, έχουν αρχίσει να κινούνται ιδιαίτερα επιθετικά στην αγορά, «χτυπώντας» ακίνητα σε διαγωνισμούς, σε τιμές τέτοιες, που να συμπιέζονται αισθητά οι προσφερόμενες αποδόσεις.

Επί της ουσίας, αυτήν την περίοδο, στην αγορά ακινήτων δραστηριοποιούνται δύο αντίπαλες επενδυτικές “σχολές”. Στη μία πλευρά βρίσκονται οι ΑΕΕΑΠ, οι οποίες έχουν μακροπρόθεσμο επενδυτικό χαρακτήρα και ως εκ τούτου ακολουθούν συντηρητικότερη στρατηγική, αναζητώντας όμως όσο το δυνατόν υψηλότερες αποδόσεις, λόγω του τρόπου λειτουργίας τους. Χρειάζεται δηλαδή να εξασφαλίζουν υψηλές αποδόσεις επί των επενδύσεων ακινήτων τους, καθώς εκ του νόμου, υποχρεούνται να επιστρέφουν σημαντικό μέρος των κερδών τους στους επενδυτές τους, με την μορφή των μερισμάτων.

Στην άλλη πλευρά βρίσκονται τα επενδυτικά fund, τα οποία δραστηριοποιούνται πλέον όλο και πιο δυναμικά στην εγχώρια αγορά ακινήτων, με στόχο να αποκτήσουν ακίνητα, απευθείας μέσω των τραπεζών. Σε αντίθεση με τις ΑΕΕΑΠ, τα funds αυτά ικανοποιούνται και με χαμηλότερες αποδόσεις, καθώς μπορούν να προσβλέπουν και στην μελλοντική μεταπώληση των κτιρίων που θα αποκτήσουν και άρα και σε υπεραξίες. Στον αντίποδα, οι ΑΕΕΑΠ σπάνια προχωρούν σε ρευστοποιήσεις ακινήτων τους, παρά μόνο αν αυτά δεν εξυπηρετούν την στρατηγική τους στόχευση, ή υποαποδίδουν διαχρονικά. 

Έτσι έχουν μεγαλύτερη ευελιξία στην στρατηγική τους και μπορούν να διεκδικούν ακίνητα και σε υψηλότερες αποτιμήσεις, από εκείνες που θα προσέφερε π.χ. μια ΑΕΕΑΠ, η οποία πέραν όλων των άλλων, φορολογείται πλέον στο σύνολο του ενεργητικού της. Επιπλέον, όπως σημειώνουν φορείς του κλάδου, τα περισσότερα από τα funds που “χτυπούν” στην ελληνική αγορά, έχουν ούτως ή άλλως ένα πιο ριψοκίνδυνο επενδυτικό προφίλ, όντας μέχρι και distressed, δηλαδή έχουν στηθεί εξαρχής για να στοχεύσουν σε περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα), από πλειστηριασμούς, ή από πωλήσεις τραπεζών, στο πλαίσιο της εξυγίανσής τους από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ή ακόμα και απευθείας από υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες/επιχειρήσεις. 

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η τελευταία σημαντική συναλλαγή, που αφορά στην πώληση χαρτοφυλακίου πέντε ακινήτων (κυρίως της Μπ. Βωβός), στο πλαίσιο σχετικού πλειοδοτικού διαγωνισμού από την Alpha Bank. Αγοραστής ήταν το fund Brook Lane Capital, με το τίμημα να ξεπερνά τα 90 εκατ. ευρώ, όταν οι αρχικές εκτιμήσεις (πριν την υποβολή των δεσμευτικών προσφορών) έκαναν λόγο για περίπου 75-80 εκατ. ευρώ. Το αξιοσημείωτο ήταν η αποχή των τριών μεγαλύτερων ΑΕΕΑΠ, δηλαδή της Εθνικής Πανγαία, της Grivalia Properties και της Trastor, οι οποίες είχαν προϊδεάσει για την στάση τους αυτή, εκτιμώντας – ορθώς όπως αποδείχτηκε – ότι το τελικό τίμημα θα ήταν πολύ υψηλότερο από εκείνο που οι ίδιες ήταν διατεθειμένες να καταβάλουν. Σύμφωνα με πληροφορίες, η τελική απόδοση της συναλλαγής θα είναι αρκετά χαμηλότερη από το 7,5-8% που κατά κανόνα στοχεύουν οι ΑΕΕΑΠ. 

Από την άλλη πλευρά, το Brook Lane Capital προσδοκά σε σημαντικές μελλοντικές υπεραξίες, καθώς σε αρκετά από τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου, τα ενοίκια είναι χαμηλότερα από τα σημερινά δεδομένα της αγοράς, ενώ δεν λείπουν και οι συμβάσεις που λήγουν σύντομα, κάτι που γεννά προσδοκίες υψηλότερων εσόδων, επομένως και αποδόσεων. Υπενθυμίζεται ότι το σημαντικότερο ακίνητο του προς απόκτηση χαρτοφυλακίου, είναι τα κεντρικά γραφεία του ομίλου Vodafone, ενώ άλλα κτίρια περιλαμβάνουν γραφεία επί της Λ. Κηφισίας 24-26 που στεγάζουν την εταιρεία Samsung, ακίνητο στη Λ. Μιχαλακοπούλου, που μισθώνεται από την AXA, και ένα ακόμα κτίριο γραφείων στη Μεταμόρφωση, με μισθωτή την ελληνική αντιπροσωπεία της Porsche.  

ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

Εθνική Πανγαία: Πολύ μεγάλο ενδιαφέρον στο real estate
Εθνική Πανγαία: Πολύ μεγάλο ενδιαφέρον στο real estate
Δηλώσεις του CEO της Εθνικής Πανγαία με αφορμή την εξαγορά «πακέτου» ακινήτων συνολικής αξίας άνω των 145 εκατ. ευρώ από την Τράπεζα Κύπρου.
Εθνική Πανγαία: Πολύ μεγάλο ενδιαφέρον στο real estate
Κρατικό real estate: Αμέτρητα ακίνητα, ασήμαντα έσοδα...
Κρατικό real estate: Αμέτρητα ακίνητα, ασήμαντα έσοδα...
Για πρώτη φορά η Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου συγκεντρώνει σε βάση δεδομένων τα στοιχεία 71.450 ακινήτων. Έλεγχος καταπατήσεων και αμφισβητήσεων.
Κρατικό real estate: Αμέτρητα ακίνητα, ασήμαντα έσοδα...
Real estate: Ανεβάζει στροφές η Hines
Real estate: Ανεβάζει στροφές η Hines
Τα σχέδια της αμερικανικής εταιρίας για το ακίνητο των πρώην εγκαταστάσεων της κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη στην Ακαδημία Πλάτωνος και οι επόμενες κινήσεις της στη χώρας μας.
Real estate: Ανεβάζει στροφές η Hines
Οι Κύπριοι επιστρέφουν στο ελλαδικό real estate
Οι Κύπριοι επιστρέφουν στο ελλαδικό real estate
Οκταώροφο οικιστικό συγκρότημα στους Αμπελόκηπους και ξενοδοχείο εννέα ορόφων στο Κουκάκι οι δύο σημαντικότερες κινήσεις.
Οι Κύπριοι επιστρέφουν στο ελλαδικό real estate
Άλμα στις τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων
Άλμα στις τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων
Η Ελλάδα κατέγραψε την τρίτη καλύτερη επίδοση στην Ευρώπης σε ότι αφορά την αύξηση των τιμών των ξενοδοχειακών ακινήτων στην τριετία 2015-2017.
Άλμα στις τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων
Εταιρεία ακινήτων από τον όμιλο Φουρλή
Εταιρεία ακινήτων από τον όμιλο Φουρλή
Θα διαχειρίζεται χαρτοφυλάκιο αξίας 178 εκατ. ευρώ. Γιατί συμφέρει ομίλους με μεγάλη περιουσία η ίδρυση επενδυτικών εταιρειών ακινήτων.
Εταιρεία ακινήτων από τον όμιλο Φουρλή