Ακριβαίνει η γη και συμπαρασύρει τις τιμές των ακινήτων- Σχεδόν 50% οι τιμές των οικοπέδων σε μια δεκαετία

Σε ανοδική τροχιά παραμένουν οι αξίες των οικοπέδων, ανατροφοδοτούμενες από την υψηλή ζήτηση για νεόδμητα.  

Επί της ουσίας, για έβδομη συνεχόμενη χρονιά καταγράφεται αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 4,21% σε σχέση με το 2025 και σε 10,05% σε σχέση με το 2024, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.  

Ράλι δεκαετίας 

Η μελέτη της Geoaxis σε πέντε κλασικές αστικές περιοχές (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός) είναι λίαν αποκαλυπτική. Σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων, τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση. 

Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 48,08% σε σχέση με το 2017, για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (54,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (41,60%). 

Όσον αφορά στη σύγκριση με τα περσινά δεδομένα, η μεγαλύτερη αύξηση (5,07%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Παλαιό Φάληρο, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2026 να διαμορφώνεται στα 1.703 euro/τμ, από 1.621 euro/ τμ πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 4,68% (στα 2.727 euro/τμ, από 2.605 euro/τμ). Έπονται η περιοχή του Χολαργού όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 καταγράφουν αύξηση 4,17% (στα 1.350 euro/ τμ από 1.296 euro/τμ) και το Μαρούσι όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 καταγράφουν αύξηση 3,96% (στα 972 euro/τμ από 935 euro/τμ). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Περιστερίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 να αυξάνονται 3,21% (στα 998 euro/τμ από 967 euro/τμ). 

Σκληρά παζάρια για την αντιπαροχή 

Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και την συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν. 

Όπως επισημαίνει η Geoaxis, οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα, προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης. Πού οδηγούν όλα αυτά; Σε σκληρά παζάρια για το ποσοστό αντιπαροχής. Η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 4,5 – 5,5%.

Η επόμενη μέρα 

O κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, αν και με μειούμενη ένταση, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων συνεχίζει να γνωρίζει άνθιση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:  

• Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία 

• Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από την μεσαία τάξη 

• Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι 

• Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980 

• Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα 

• Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης 

• Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων.  

Κατά τη Geoaxis, η άνοδος των αξιών οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα. 

Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν η αύξηση στο κόστος κατασκευής (περί το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω πολέμου και κλείσιμο των στενών του Ορμούζ), ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.