Πολυκατοικίες: Ποιος πληρώνει το πετρέλαιο όταν ένα διαμέρισμα είναι κλειστό – Τι προβλέπει ο νόμος

Ένα διαμέρισμα μπορεί να παραμένει κλειστό και ακατοίκητο για μήνες, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του απαλλάσσεται αυτομάτως από τα έξοδα της κεντρικής θέρμανσης.

Οι υποχρεώσεις των κλειστών διαμερισμάτων αποτελούν ένα ζήτημα που απασχολεί και συχνά μπερδεύει τους ιδιοκτήτες, ιδιαίτερα κατά τη χειμερινή περίοδο, όταν αυξάνονται οι δαπάνες για πετρέλαιο θέρμανσης. Τι προβλέπει, λοιπόν, η νομοθεσία, πότε ένα διαμέρισμα μπορεί να αντιμετωπίζεται ως κλειστό, πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα έξοδα και ποιες επιλογές έχουν οι ιδιοκτήτες για να περιορίσουν τις χρεώσεις τους;

Αρχικά, στα κοινόχρηστα περιλαμβάνονται οι δαπάνες που σχετίζονται με τη συντήρηση, τη λειτουργία και τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας, όπως:

• Η κεντρική θέρμανση.
• Ο καθαρισμός των κοινόχρηστων χώρων.
• Το ηλεκτρικό ρεύμα για τον φωτισμό και τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.
• Η λειτουργία και η συντήρηση του ανελκυστήρα.
• Οι υπηρεσίες που παρέχονται από εξωτερικές εταιρείες, όπως η καθαριότητα και η διαχείριση.

Είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι δεν υπάρχει ένας ενιαίος γενικός κανόνας σύμφωνα με τον οποίο κάθε διαμέρισμα θεωρείται κλειστό μετά από 30 ή 60 ημέρες. Η αντιμετώπισή του εξαρτάται από το είδος της δαπάνης, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν.

Ειδικά για την κεντρική θέρμανση, ο τεχνικός κανονισμός προβλέπει ιδιαίτερο τρόπο υπολογισμού για ιδιοκτησίες που παραμένουν κλειστές τουλάχιστον έναν μήνα και στις οποίες έχει διακοπεί προσωρινά η παροχή θέρμανσης.

Τι προβλέπει ο νόμος για τα κλειστά διαμερίσματα

Σύμφωνα με το βασικό πλαίσιο του νόμου 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία, η μη κατοίκηση ενός διαμερίσματος δεν απαλλάσσει αυτομάτως τον ιδιοκτήτη από τις κοινές δαπάνες της πολυκατοικίας.

Το ύψος της συμμετοχής του εξαρτάται από τον κανονισμό, τους πίνακες κατανομής δαπανών και τις ειδικότερες νομοθετικές ρυθμίσεις.

Στην πράξη, πρέπει να διακρίνουμε δύο βασικές περιπτώσεις:

1. Πολυκατοικία με κεντρική θέρμανση

• Τα κλειστά διαμερίσματα μπορεί να εξακολουθούν να επιβαρύνονται με μέρος των δαπανών θέρμανσης, ακόμη και όταν δεν χρησιμοποιούν τα θερμαντικά σώματα.
• Η προσωρινή διακοπή της παροχής δεν συνεπάγεται αυτομάτως πλήρη απαλλαγή.
• Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, μπορεί να εφαρμοστεί ειδικός τρόπος υπολογισμού της συμμετοχής τους.

2. Πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης ανά διαμέρισμα

• Όταν υπάρχει κοινό κεντρικό σύστημα με αυτονομία και καταγραφή της κατανάλωσης ανά ιδιοκτησία, ένα διαμέρισμα με μηδενική κατανάλωση μπορεί να εξακολουθεί να επιβαρύνεται με πάγιο.
• Η χρέωση προκύπτει από τη μελέτη κατανομής θέρμανσης και τις προβλέψεις που εφαρμόζονται στο κτίριο.
• Εάν το διαμέρισμα διαθέτει πλήρως ανεξάρτητο σύστημα θέρμανσης, ισχύουν διαφορετικοί κανόνες, ανάλογα με τον τρόπο εγκατάστασης και τη νόμιμη αποσύνδεσή του.

Η συμμετοχή στις δαπάνες θέρμανσης συνδέεται, μεταξύ άλλων, με τις θερμικές απώλειες και τη λειτουργία του κεντρικού συστήματος. Η μελέτη κατανομής λαμβάνει υπόψη τεχνικά χαρακτηριστικά των ιδιοκτησιών, όπως η θέση τους στο κτίριο, η επιφάνεια και οι θερμικές τους ιδιαιτερότητες.

Γενικός κανόνας: Ακόμη και αν ένα κλειστό διαμέρισμα δεν χρησιμοποιεί εγκαταστάσεις όπως ο ανελκυστήρας ή ο φωτισμός των κοινόχρηστων χώρων, εξακολουθεί να συμμετέχει στις αντίστοιχες δαπάνες, εκτός εάν προβλέπεται νόμιμα διαφορετική κατανομή.

Πότε ένα κλειστό διαμέρισμα πληρώνει λιγότερα κοινόχρηστα

Το γεγονός ότι ένα διαμέρισμα είναι κλειστό δεν συνεπάγεται αυτόματα μείωση των κοινοχρήστων. Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης μπορεί να πληρώνει μικρότερο ποσό, κυρίως για τη θέρμανση.

Καθοριστικό ρόλο παίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, στον οποίο ενδέχεται να προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις για τα ακατοίκητα διαμερίσματα.

Μειωμένη επιβάρυνση μπορεί να προκύψει όταν:

• Το διαμέρισμα παραμένει κλειστό για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα: Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του τεχνικού κανονισμού θέρμανσης ή υπάρχει ειδική πρόβλεψη στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
• Έχει διακοπεί προσωρινά η παροχή θέρμανσης: Στην περίπτωση αυτή μπορεί να εφαρμοστεί ειδικός τρόπος υπολογισμού, χωρίς να σημαίνει πλήρη απαλλαγή.
• Ο κανονισμός προβλέπει διαφορετική επιβάρυνση για κενά διαμερίσματα: Ενδέχεται να καθορίζει μειωμένη συμμετοχή σε ορισμένες δαπάνες.
• Έχει πραγματοποιηθεί νόμιμη αυτονόμηση: Εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαλλάσσεται από τη δαπάνη καυσίμου της κεντρικής θέρμανσης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι δεν υπάρχει ενιαίο ποσοστό έκπτωσης στα κοινόχρηστα που να ισχύει για όλα τα κλειστά διαμερίσματα. Η επιβάρυνση διαφοροποιείται ανάλογα με τη συγκεκριμένη πολυκατοικία και το σύστημα θέρμανσής της.

Τι ισχύει όταν το διαμέρισμα παραμένει κλειστό για έναν μήνα

Ο τεχνικός κανονισμός κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης, ο οποίος προβλέπεται στο Προεδρικό Διάταγμα της 27ης Σεπτεμβρίου 1985, λαμβάνει υπόψη την περίπτωση διαμερισμάτων που παραμένουν κλειστά τουλάχιστον έναν μήνα και στα οποία έχει διακοπεί προσωρινά η παροχή θέρμανσης.

Στις περιπτώσεις αυτές προβλέπεται ειδικός τρόπος υπολογισμού της συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης.

Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι αρκεί ο ιδιοκτήτης να δηλώσει πως το διαμέρισμα είναι άδειο για να σταματήσει να πληρώνει.

Για να διαπιστωθεί εάν δικαιούται μειωμένη χρέωση, πρέπει να εξεταστούν:

• Το διάστημα κατά το οποίο το διαμέρισμα παραμένει κλειστό.
• Εάν έχει πράγματι διακοπεί η παροχή θέρμανσης.
• Ο τρόπος λειτουργίας της κεντρικής θέρμανσης.
• Οι συντελεστές της μελέτης κατανομής.
• Οι προβλέψεις του κανονισμού της πολυκατοικίας.

Συνεπώς, ακόμη και όταν το διαμέρισμα δεν θερμαίνεται, μπορεί να εξακολουθεί να υπάρχει οικονομική συμμετοχή στις δαπάνες της κεντρικής εγκατάστασης.

Πότε ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από το πετρέλαιο θέρμανσης

Διαφορετική είναι η περίπτωση ενός διαμερίσματος που έχει αποσυνδεθεί νόμιμα από την κεντρική θέρμανση και διαθέτει ανεξάρτητο σύστημα.

Το άρθρο 127 του νόμου 4495/2017 προβλέπει τη δυνατότητα αυτονόμησης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ακόμη και χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, εφόσον έχει ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία.

Στην περίπτωση νόμιμης αυτονόμησης με τη συγκεκριμένη διαδικασία:

• Ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τη δαπάνη κατανάλωσης πετρελαίου της κεντρικής θέρμανσης.
• Εξακολουθεί να συμμετέχει στα έξοδα προληπτικής συντήρησης του κεντρικού συστήματος.
• Συμμετέχει στις έκτακτες δαπάνες της κοινόχρηστης εγκατάστασης.
• Μπορεί να απαλλαγεί πλήρως από τις παραπάνω δαπάνες, εφόσον ληφθεί η προβλεπόμενη από τον νόμο απόφαση των συνιδιοκτητών.

Επομένως, χρειάζεται να γίνεται σαφής διάκριση ανάμεσα σε ένα διαμέρισμα που απλώς δεν χρησιμοποιεί το καλοριφέρ και σε ένα άλλο που έχει αποσυνδεθεί νόμιμα από την κεντρική εγκατάσταση.

Η απλή διακοπή της χρήσης δεν παρέχει αυτομάτως τα ίδια δικαιώματα απαλλαγής με τη νόμιμη αυτονόμηση.

Ποιος αποφασίζει πότε θα ανάψει το καλοριφέρ στην πολυκατοικία

Ένα ακόμη ζήτημα που προκαλεί συχνά διαφωνίες μεταξύ των ενοίκων είναι το πότε θα αρχίσει να λειτουργεί η κεντρική θέρμανση.

Η απόφαση εξαρτάται από όσα προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και, όπου απαιτείται, από τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών.

Στην πράξη:

• Ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να καθορίζει την περίοδο και τον τρόπο λειτουργίας της θέρμανσης.
• Η γενική συνέλευση μπορεί να αποφασίζει για την έναρξη λειτουργίας, τις ώρες θέρμανσης και τις σχετικές δαπάνες, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.
• Ο διαχειριστής μεριμνά για την εφαρμογή των αποφάσεων, την προμήθεια πετρελαίου και τη λειτουργία της εγκατάστασης.
• Οι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα συμμετοχής στη λήψη αποφάσεων, σύμφωνα με τον κανονισμό.

Δεν υπάρχει, πάντως, ένας ενιαίος κανόνας που να επιτρέπει σε έναν μόνο ιδιοκτήτη να επιβάλλει την έναρξη ή τη διακοπή της κεντρικής θέρμανσης.

Ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα όταν το διαμέρισμα είναι ξενοίκιαστο

Αρκετοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι, από τη στιγμή που αποχωρεί ο ενοικιαστής και το διαμέρισμα μένει άδειο, σταματά και η υποχρέωση πληρωμής κοινοχρήστων. Στην πραγματικότητα, όμως, η υποχρέωση συμμετοχής στις κοινές δαπάνες εξακολουθεί να υφίσταται.

Εφόσον δεν υπάρχει ενοικιαστής, ο ιδιοκτήτης καλείται να καλύψει τις δαπάνες που αναλογούν στην ιδιοκτησία του.

Σε αυτές μπορεί να περιλαμβάνονται:

• Η καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων.
• Το ηλεκτρικό ρεύμα της πολυκατοικίας.
• Η λειτουργία και η συντήρηση του ανελκυστήρα.
• Οι δαπάνες θέρμανσης που αναλογούν στο διαμέρισμα.
• Η συντήρηση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων.

Ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης δεν χρησιμοποιεί καθόλου το ακίνητο, εξακολουθεί να έχει υποχρεώσεις που απορρέουν από τη συμμετοχή του στην πολυκατοικία.

Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης αν θεωρεί υπερβολικές τις χρεώσεις

Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης ενός κλειστού διαμερίσματος διαπιστώσει ότι συνεχίζει να χρεώνεται υψηλά ποσά για τη θέρμανση ή άλλες κοινόχρηστες δαπάνες, υπάρχουν συγκεκριμένες κινήσεις που μπορεί να κάνει.

Τα πέντε βασικά βήματα είναι:

1. Να ζητήσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εκεί μπορεί να προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις για τα κενά διαμερίσματα και την κατανομή των εξόδων.
2. Να ελέγξει τον πίνακα κατανομής δαπανών θέρμανσης. Έτσι μπορεί να διαπιστώσει ποιο ποσοστό συμμετοχής αντιστοιχεί στο διαμέρισμά του.
3. Να ενημερώσει εγγράφως τον διαχειριστή. Ιδιαίτερα εάν το διαμέρισμα πρόκειται να παραμείνει κλειστό για μεγάλο χρονικό διάστημα.
4. Να ζητήσει να εξεταστεί το θέμα στη γενική συνέλευση. Εφόσον επιθυμεί να συζητηθεί ενδεχόμενη διαφοροποίηση των χρεώσεων, όπου αυτή επιτρέπεται.
5. Να εξετάσει τη δυνατότητα νόμιμης αυτονόμησης. Εάν επιθυμεί μόνιμη αποσύνδεση από την κεντρική θέρμανση, θα πρέπει να ενημερωθεί για τις τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις.

Σε κάθε περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποφασίσει μονομερώς ότι θα σταματήσει να πληρώνει τα κοινόχρηστα επειδή δεν κατοικεί στο ακίνητο. Εάν αμφισβητεί κάποια χρέωση, θα πρέπει να εξετάσει εάν έχει υπολογιστεί σωστά και εάν προβλέπεται από τον ισχύοντα κανονισμό και τη νομοθεσία.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι ένα κλειστό διαμέρισμα δεν σημαίνει και μηδενικά κοινόχρηστα. Η μη χρήση του ακινήτου μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να επηρεάσει το ύψος ορισμένων χρεώσεων, δεν καταργεί όμως αυτομάτως τις οικονομικές υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη απέναντι στην πολυκατοικία.