Στις 20 Μαρτίου οι νέες αντικειμενικές - Οι εισηγήσεις στους εκτιμητές

Η αντίστροφη μέτρηση για τις 20 Μαρτίου, οπότε αναμένονται οι νέες αντικειμενικές αξίες από τους εκτιμητές στο υπουργείο Οικονομικών, έχει ξεκινήσει από χτες.

Με ειδική εγκύκλιο, ο Χ. Σταϊκούρας δίνει οδηγίες στους εκτιμητές, που θα αναλάβουν να βγάλουν τα… κάστανα από τη φωτιά, γυρίζοντας από γειτονιά σε γειτονιά, κάνοντας αυτοψία για τα ειδικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής και αξιοποιώντας κάθε διαθέσιμη πληροφορία, όπως συγκριτικά στοιχεία από πωλήσεις ομοειδών ακινήτων κι από μικρές αγγελίες. Το στοίχημα παραμένει το πώς θα αποφευχθούν… τερατογενέσεις, από μια τυφλή ευθυγράμμιση των τρεχουσών εμπορικών τιμών με τις Τιμές Ζώνες, ειδικά σε περιοχές όπου λόγω ειδικών συνθηκών καταγράφονται εντυπωσιακές αυξήσεις 30- 40% στις ζητούμενες τιμές, χωρίς να είναι καθόλου βέβαιο ότι η τάση αυτή θα έχει συνέχεια.

Πρόκειται π.χ. για συγκεκριμένες περιοχές ή μάλλον γειτονιές, όπου η έξαρση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προκαλέσει στρεβλώσεις σε αυτήν την ούτως ή άλλως μεταβατική φάση της κτηματαγοράς ή για περιοχές όπου η προσδοκία νέων έργων υποδομών (π.χ. επέκταση του Μετρό) έχει εκτινάξει δυσανάλογα ψηλά τις ζητούμενες τιμές. Ως ασφαλιστική δικλείδα- πάντα θεωρητικά- θα λειτουργήσει η οδηγία για επαρκή δείγματα- στοιχεία, που θα αντανακλούν τις τάσεις της αγοράς σε βάθος 12 μηνών, σε μια προφανή προσπάθεια να λειτουργήσουν κάποια «αμορτισέρ» στις τελικές εισηγήσεις.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τις οδηγίες του υπουργείου Οικονομικών:

• Οι εκτιμητές μπορούν να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία των συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων της κάθε ζώνης, προκειμένου, με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν, την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου ανά ζώνη.
• Τα συγκριτικά στοιχεία πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών
• Η αυτοψία στην περιοχή κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών στοιχείων κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική. Οι εκτιμητές αποδίδουν στις εκτιμήσεις τους τις διαφορές στις αξίες των ακινήτων από ζώνη σε ζώνη και από περιοχή σε περιοχή.
• Η μέθοδος που ακολουθείται από τους εκτιμητές επιλέγεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τα διαθέσιμα στοιχεία και τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και της αγοράς.
• Οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.

Και τι γίνεται με τις περιοχές, όπου οι αγοραπωλησίες των ακινήτων μετριούνται στα δάκτυλα του ενός χεριού; Δεν είναι μυστικό ότι αν εξαιρέσει κανείς την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και κάποια άλλα μεγάλα αστικά κέντρα ή τουριστικές περιοχές, η αγορά ακινήτων στην υπόλοιπη Ελλάδα παραμένει στον «πάγο», δυσχεραίνοντας έτσι το έργο των εκτιμητών, όπως άλλωστε συνέβη και το 2018. Σε αυτές τις ουκ ολίγες περιπτώσεις, οι εκτιμητές θα γίνουν ολίγον… ταχυδακτυλουργοί, εφαρμόζοντας άλλα… κόλπα:

α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου.

β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του.

γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.

Οι εισηγήσεις των εκτιμητών θα «φορτωθούν» στην ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα του υπουργείου Οικονομικών και για να υπάρχει αρμονία, θα αφορούν σε:

1. Νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμητη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική καθαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα εξής χαρακτηριστικά:

• Πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γενικά χώρο
• Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές)
• Καλή ποιότητα κατασκευής
• Άριστο βαθμό συντήρησης (νεόδμητο)
• Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης
• Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση
• Δίχως ιδιαίτερη θέα
• Σε συνήθη θέση της περιοχής

2. Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικότητας (Σ.Ε) ίσο με μονάδα (1,0).