Νέες αντικειμενικές: Ο τρόπος εκτίμησης και τα εμπόδια
Μετ' εμποδίων εξελίσσεται η διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, ένα ούτως ή άλλως δύσκολο και απαιτητικό εγχείρημα, καθώς θα ενταχθούν στο σύστημα περίπου 3.500 περιοχές. Η διαδικασία μπήκε στον «πάγο» ήδη από το πρώτο κύμα της πανδημίας, ωστόσο είχε γίνει αρκετή δουλειά, αν λάβει κανείς υπόψιν ότι υπήρχαν εισηγήσεις για περίπου το 50% των Ζωνών.
Λίγο πριν από το Φθινόπωρο η διαδικασία «ξεπάγωσε», με σαφείς οδηγίες από το υπουργείο Οικονομικών για εξαντλητική εφαρμογή της μεθοδολογίας, έτσι ώστε να μην «σκοντάψουν» εκ νέου οι Αποφάσεις πάνω στο ΣτΕ, όπως συνέβη στο πρόσφατο παρελθόν. Ακόμα κι έτσι, ουδείς είχε την ψευδαίσθηση ότι οι αναταράξεις και της κτηματαγοράς λόγω πανδημίας, δεν θα επηρέαζαν τη διαδικασία.
Κι ενώ φαινόταν ότι τουλάχιστον η πρώτη φάση θα έκλεινε τον προηγούμενο μήνα, πολλές περιοχές έμειναν στα... αζήτητα, κοινώς δεν υπήρχε εκτίμηση. Κι έτσι, το υπουργείο Οικονομικών υποχρεώθηκε σε Συμπληρωματική Πρόσκληση ενδιαφέροντος και ανάθεση για 1.233 Ζώνες, οι οποίες δεν είναι μόνο σε δύσκολες περιοχές της Περιφέρειας π.χ. σε αντιεμπορικές ορεινές περιοχές, αλλά ακόμα και στο κέντρο της Αθήνας!
Νέα Φιλαδέλφεια, Βάρη, Νέα Μάκρη, Λυκόβρυση, Παλαιό Φάληρο, Βουλιαγμένη, το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, φιγουράρουν στη λίστα των περιοχών που δεν έχουν ακόμα εκτιμήσεις, ενώ ανάλογο πρόβλημα υπάρχει σε Ζώνες της Θεσσαλονίκης, της Πελοποννήσου, της Β. Ελλάδας κ.λ.π. Η προθεσμία, που πήραν οι εκτιμητές, για να ολοκληρώσουν το έργο τους είναι η 30η Νοεμβρίου, ωστόσο μετά το δεύτερο πανελλαδικό lockdown, θα πρέπει να θεωρείται βέβαιη η παράταση, καθώς οι αυτοψίες ουσιαστικά απαγορεύονται, ενώ και η αναζήτηση συγκριτικών στοιχείων καθίσταται ακόμα πιο δύσκολη.
Δύο είναι τα ακίνητα αναφοράς, προκειμένου οι εκτιμητές να κάνουν τις συγκρίσεις τους και να καταλήξουν στις εισηγήσεις τους:
Α) «Νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου, καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμητη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική καθαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα ακόλουθα επιμέρους χαρακτηριστικά:
- Πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γενικά χώρο
- Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές)
- Καλή ποιότητα κατασκευής
- Άριστο βαθμό συντήρησης (νεόδμητο)
- Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης
- Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση
- Δίχως ιδιαίτερη θέα
- Σε συνήθη θέση της περιοχής
- Δίχως λοιπά χαρακτηριστικά αναφορικά με τον εξοπλισμό
Β) Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικότητας (Σ.Ε) ίσο με μονάδα (1,0)
Σύμφωνα με τις οδηγίες του υπουργείου Οικονομικών, οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα πρέπει χρησιμοποιούν και τις εξής επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.
γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.
Ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών- τουλάχιστον πριν ξεσπάσει το δεύτερο κύμα κορωνοϊού- ήταν να έχει ολοκληρωθεί όλη η διαδικασία- δηλαδή και το «χτένισμα» σε δεύτερο βαθμό- μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2021, έτσι ώστε αμέσως μετά να ξεκινήσει η πιο δύσκολη άσκηση: το «κούμπωμα» των νέων αντικειμενικών αξιών με τους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ. Από το υπουργείο διαβεβαιώνουν ότι θα γίνουν οι αναγκαίες προσαρμογές κλιμακίων και συντελεστών, προκειμένου να μην προκύψουν επιβαρύνσεις, με μόνη εξαίρεση τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές- φιλέτα, που θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα.