Τι φέρνει το σχέδιο της Κομισιόν για τη στεγαστική κρίση

Νέα χρηματοδοτικά «εργαλεία», περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλαγές στο πλαίσιο των κρατικών ενισχύσεων, έμφαση στη διευκόλυνση των νέων ως προς τη διασφάλιση φτηνής στέγης προβλέπει το πλάνο της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για τη στεγαστική κρίση.

Όπως προκύπτει από τα πολυσέλιδα τεχνικά κείμενα, ο σχεδιασμός αυτός θα ξεδιπλωθεί στην περίοδο 2025- 2027 και θα «κουμπώσει» με το νέο ΕΣΠΑ, που όπως όλα δείχνουν θα συμπεριλαμβάνει ειδικά προγράμματα και κονδύλια για τη στέγαση.

Ποια είναι η ρίζα του κακού; Από το 2013, οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ έχουν αυξηθεί κατά πάνω από 60%, ξεπερνώντας την αύξηση των εισοδημάτων και αφήνοντας πολλά νοικοκυριά πίσω, ενώ τα μέσα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά περίπου 20%, με τα νέα ενοίκια να αυξάνονται ακόμη περισσότερο στις αστικές αγορές. Η ζήτηση κατοικιών αναμένεται να αυξηθεί κατά περισσότερες από δύο εκατομμύρια μονάδες ετησίως, κυρίως σε αστικές περιοχές, ωστόσο οι οικοδομικές άδειες έχουν μειωθεί κατά πάνω από 20% από το 2021. Την ίδια ώρα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν σχεδόν κατά 93% την περίοδο 2018–2024.

Παράλληλα, η προσφορά κατοικιών δεν συμβαδίζει με τη ζήτηση, ιδίως σε αστικές περιοχές υψηλής πίεσης. Για να γεφυρωθεί το χάσμα προσφοράς–ζήτησης την επόμενη δεκαετία, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι στην ΕΕ θα χρειαστεί να προστεθούν περίπου 650.000 κατοικίες ετησίως πέραν των σημερινών επιπέδων νέας προσφοράς (περίπου 1,6 εκατομμύρια ετησίως). Η παροχή αυτών των επιπλέον κατοικιών θα κόστιζε περίπου 150 δισ. ευρώ ετησίως. Στα καθ’ ημάς, υπολογίζεται ότι “λείπουν” περίπου 180.000 κατοικίες, για να καλυφθεί η ζήτηση.

Πώς θα κινητοποιήσει η Επιτροπή πρόσθετες δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις;

Η Επιτροπή θα κινητοποιήσει νέες επενδύσεις στον τομέα της στέγασης στο πλαίσιο του τρέχοντος Πολυετούς Δημοσιονομικού Πλαισίου, συμπεριλαμβανομένων επιπλέον επενδύσεων ύψους 10 δισ. ευρώ που εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθούν το 2026 και το 2027 μέσω του InvestEU, καθώς και τουλάχιστον 1,5 δισ. ευρώ από προτάσεις κρατών μελών και περιφερειών για αναπρογραμματισμό πόρων της Πολιτικής Συνοχής στο πλαίσιο της ενδιάμεσης αναθεώρησης. Πρόσθετη στήριξη θα προέλθει επίσης από το Κοινωνικό Ταμείο για το Κλίμα, για επενδύσεις στην ενεργειακή απόδοση, την ανακαίνιση κτιρίων και καθαρές λύσεις θέρμανσης και ψύξης.

Νέες δυνατότητες χρηματοδότησης θα ενεργοποιηθούν στο Πολυετές Δημοσιονομικό Πλαίσιο 2028–2034. Ειδικότερα, τα μελλοντικά Εθνικά και Περιφερειακά Σχέδια Εταιρικής Σχέσης περιλαμβάνουν την κοινωνική και προσιτή στέγαση ως έναν από τους ειδικούς τους στόχους, επιτρέποντας στα κράτη μέλη να αντιμετωπίσουν τις ιδιαίτερες προκλήσεις τους μέσω επενδύσεων και μεταρρυθμίσεων που σχετίζονται με τη στέγαση. Ο Μηχανισμός της ΕΕ συμβάλλει επίσης στην κοινωνική και προσιτή στέγαση, ενώ το πρόγραμμα Erasmus+ μπορεί να παρέχει στήριξη στέγασης για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της κινητικότητας, του εθελοντισμού και της μάθησης. Το Ταμείο Ευρωπαϊκής Ανταγωνιστικότητας περιλαμβάνει τις κοινωνικές υποδομές, όπως η «προσιτή κοινωνική στέγαση», στους γενικούς του στόχους και στηρίζει την απανθρακοποίηση των κτιρίων.

Επιπλέον, με την αναθεώρηση των κανόνων κρατικών ενισχύσεων για τις Υπηρεσίες Γενικού Οικονομικού Συμφέροντος (SGEI), η Επιτροπή ανταποκρίνεται στα αιτήματα τοπικών, περιφερειακών και εθνικών αρχών και ενδιαφερόμενων φορέων για τη διευκόλυνση της χρηματοδότησης της προσιτής στέγασης. Τέλος, η Επιτροπή δημιουργεί μια Πανευρωπαϊκή Επενδυτική Πλατφόρμα, με στόχο την κινητοποίηση πόρων από έναν ευρύ συνασπισμό χρηματοπιστωτικών φορέων – συμπεριλαμβανομένων της ΕΤΕπ, της CEB, της EBRD και εθνικών και περιφερειακών αναπτυξιακών τραπεζών και ιδρυμάτων – και την κλιμάκωση των επενδύσεων στην προσφορά κατοικιών σε ολόκληρη την ΕΕ.

Η Επιτροπή χαιρετίζει θερμά την ανακοίνωση των εθνικών και περιφερειακών αναπτυξιακών τραπεζών ότι σκοπεύουν να επενδύσουν 375 δισ. ευρώ έως το 2029 σε κοινωνική, προσιτή και βιώσιμη στέγαση, μεταξύ άλλων μέσω του προγράμματος InvestEU. Αντίστοιχα, χαιρετίζει θερμά το γεγονός ότι ο Όμιλος της ΕΤΕπ έχει αυξήσει σημαντικά – και σκοπεύει να επεκτείνει περαιτέρω – τη στήριξή του.

Οι αλλαγές στις κρατικές ενισχύσεις

Η αναθεωρημένη Απόφαση περιλαμβάνει ρητά μια νέα κατηγορία προσιτής στέγασης μεταξύ των κατηγοριών που απαλλάσσονται από την υποχρέωση κοινοποίησης και για τις οποίες δεν ισχύει ανώτατο όριο αποζημίωσης. Αυτό επιτρέπει στα κράτη μέλη να στηρίζουν έργα προσιτής στέγασης χωρίς προηγούμενη κοινοποίηση και έγκριση από την Επιτροπή, όταν πληρούνται οι όροι που προβλέπονται στην Απόφαση SGEI, διατηρώντας παράλληλα τα υφιστάμενα καθεστώτα κοινωνικής στέγασης.

Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, οι SGEI προσιτής στέγασης αφορούν κυρίως νοικοκυριά που δεν είναι μειονεκτούντα, αλλά τα οποία, λόγω των αποτελεσμάτων της αγοράς και ιδίως των αστοχιών της αγοράς, δεν μπορούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε στέγαση υπό προσιτούς όρους. Ωστόσο, οι SGEI προσιτής στέγασης μπορούν επίσης να περιλαμβάνουν ποσοστό μειονεκτούντων νοικοκυριών.

Τα κράτη μέλη θα μπορούν να καθορίζουν τους όρους στήριξης, τις ομάδες-στόχους, τα κριτήρια επιλεξιμότητας, τις τιμές κατοικίας, καθώς και τα πρότυπα ποιότητας και προσβασιμότητας, σύμφωνα με το δικό τους πλαίσιο και τις στεγαστικές τους ανάγκες. Επιπλέον, η αναθεώρηση απλουστεύει, επικαιροποιεί και αποσαφηνίζει και άλλα στοιχεία της Απόφασης SGEI. Οι αλλαγές αυτές θα διευκολύνουν τις επενδύσεις στην προσιτή στέγαση σε όλα τα επίπεδα, συμπληρώνοντας τις προσπάθειες κλιμάκωσης της χρηματοδότησης μέσω της Πανευρωπαϊκής Επενδυτικής Πλατφόρμας και της ενδιάμεσης αναθεώρησης των δαπανών συνοχής.

Πώς αντιμετωπίζει η Επιτροπή τα ζητήματα που σχετίζονται με την άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων;

Η ταχεία ανάπτυξή της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων – σχεδόν 93% την περίοδο 2018–2024 – έχει συμβάλει στον περιορισμό της προσφοράς προσιτής στέγασης για τους μόνιμους κατοίκους, ιδίως σε ιδιαίτερα δημοφιλείς προορισμούς, όπου μπορεί να αντιπροσωπεύει έως και το 20% του αποθέματος κατοικιών.
Υπάρχει ανάγκη να διατηρηθούν τα οφέλη των βραχυχρόνιων μισθώσεων για τους πολίτες, μειώνοντας παράλληλα τις αρνητικές επιπτώσεις. Ορισμένες γειτονιές, ιδίως στα κέντρα των πόλεων αλλά και σε άλλες τουριστικές εστίες, αντιμετωπίζουν έντονες πιέσεις στην προσιτότητα της στέγασης. Σε αυτές τις περιοχές έντονης στεγαστικής πίεσης, η ταχεία επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε συνδυασμό με κερδοσκοπικές επενδυτικές πρακτικές εντείνει τον ανταγωνισμό για το περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, γεγονός που οδηγεί σε αύξηση των τιμών.

Ο Κανονισμός για τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, ο οποίος θα εφαρμοστεί τον Μάιο του 2026, θα ενισχύσει τη διαφάνεια, απαιτώντας υποχρεωτική καταχώριση των οικοδεσποτών και την κοινοποίηση δεδομένων σχετικά με τις πραγματικές συναλλαγές μεταξύ ψηφιακών πλατφορμών και εθνικών αρχών. Ωστόσο, παραμένουν ζητήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν. Υπάρχουν ανησυχίες ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως όσες διαχειρίζονται επαγγελματίες οικοδεσπότες, ανταγωνίζονται τους παραδοσιακούς παρόχους καταλυμάτων, συμπεριλαμβανομένων των ΜΜΕ, οι οποίοι υποχρεούνται να συμμορφώνονται με αυστηρότερες εθνικές απαιτήσεις, όπως κανόνες ασφάλειας, ευθύνης και προστασίας των καταναλωτών.

Για τον λόγο αυτό, η Επιτροπή θα προτείνει το επόμενο έτος μια νέα νομοθετική πρωτοβουλία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η οποία θα θεσπίζει ένα συνεκτικό, βασισμένο σε δεδομένα, σαφές και προβλέψιμο νομικό πλαίσιο της ΕΕ, επιτρέποντας στις τοπικές αρχές να λαμβάνουν στοχευμένα και αναλογικά μέτρα για την αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδίως σε περιοχές με στεγαστική πίεση.