Κοινωνικές Κατοικίες: Ποιοι θα είναι δικαιούχοι και πώς θα υπολογίζεται το χαμηλό ενοίκιο

Πλησιάζει η πλήρης ενεργοποίηση των προγραμμάτων «Κοινωνική Αντιπαροχή» και «Κοινωνική Κατοικία», μέσω των οποίων θα διατεθούν κατοικίες με μίσθωμα χαμηλότερο από εκείνο της αγοράς. Οι κρίσιμες λεπτομέρειες για το ύψος του ενοικίου και τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων αναμένεται να καθοριστούν μέσα στον Σεπτέμβριο.

Συγκεκριμένα, πρόκειται να εκδοθούν δύο νέες Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις για την Κοινωνική Αντιπαροχή, επιπλέον των δύο που έχουν ήδη υπογραφεί. Η πρώτη θα καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού του κοινωνικού μισθώματος και η δεύτερη τα εισοδηματικά, περιουσιακά και οικογενειακά κριτήρια των νοικοκυριών που θα μπορούν να υποβάλουν αίτηση.

Πώς θα υπολογίζεται το κοινωνικό μίσθωμα

Το κοινωνικό μίσθωμα θα είναι χαμηλότερο από το ενοίκιο της αγοράς, χωρίς όμως να προβλέπεται μία ενιαία τιμή για όλες τις κατοικίες και τους δικαιούχους.

Σύμφωνα με ρεπορτάζ του powergame.gr, ο υπολογισμός του θα βασίζεται στον συνδυασμό δύο παραμέτρων:

• Των τιμών ενοικίασης που ισχύουν στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο, λαμβάνοντας υπόψη και χαρακτηριστικά όπως η παλαιότητά του.
• Ενός ποσοστού επί του εισοδήματος του μελλοντικού ενοικιαστή, το οποίο δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το κοινωνικό μίσθωμα.

Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να βρεθεί μια ισορροπία ανάμεσα στις πραγματικές αξίες της αγοράς κατοικίας και στην οικονομική δυνατότητα κάθε νοικοκυριού να καταβάλλει το ενοίκιο.

Την ίδια στιγμή, οι ακριβείς συντελεστές και τα ποσοστά δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί και αναμένεται να περιληφθούν στην πρώτη Κοινή Υπουργική Απόφαση, η έκδοση της οποίας θεωρείται αναγκαία για να ξεκινήσουν οι πρώτοι διαγωνισμοί της Κοινωνικής Αντιπαροχής.

Ποια θα είναι τα εισοδηματικά κριτήρια

Η δεύτερη Κοινή Υπουργική Απόφαση θα προσδιορίσει τα εισοδηματικά, περιουσιακά και οικογενειακά κριτήρια βάσει των οποίων θα επιλέγονται οι δικαιούχοι. Δυνατότητα αίτησης θα έχουν τόσο τα μονοπρόσωπα όσο και τα πολυπρόσωπα νοικοκυριά, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις που θα τεθούν.

Η κυβερνητική πρόθεση είναι τα εισοδηματικά όρια της Κοινωνικής Αντιπαροχής να κινηθούν προς το υψηλότερο επίπεδο που εφαρμόζεται σε υφιστάμενα κοινωνικά προγράμματα.

Ως πιθανό ανώτατο όριο εξετάζεται εκείνο του προγράμματος «Σπίτι Μου ΙΙ», δηλαδή ετήσιο εισόδημα έως 35.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 5.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο παιδί. Το όριο αυτό, πάντως, δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί.

Εξετάζεται επίσης η θέσπιση κατώτατου εισοδηματικού ορίου. Στόχος είναι να στηριχθούν οικογένειες που έχουν ανάγκη από οικονομικότερη στέγαση, αλλά παράλληλα να διασφαλιστεί ότι θα μπορούν να ανταποκρίνονται με συνέπεια στην καταβολή του μισθώματος.

Χαμηλότερα όρια για τις κατοικίες στα στρατόπεδα

Διαφορετικά εισοδηματικά κριτήρια αναμένεται να ισχύσουν στο πρόγραμμα «Κοινωνική Κατοικία», το οποίο προβλέπει την αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων.

Σύμφωνα με ρεπορτάζ του powergame.gr, τα εισοδηματικά όρια για τους δικαιούχους του συγκεκριμένου προγράμματος αναμένεται να είναι χαμηλότερα από εκείνα της Κοινωνικής Αντιπαροχής. Ο τρόπος καθορισμού του κοινωνικού μισθώματος, ωστόσο, είναι πιθανό να παραμείνει κοινός για τα δύο προγράμματα.

Η διαφοροποίηση συνδέεται με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων. Οι κατοικίες που θα διατεθούν μέσα από το πρόγραμμα της Κοινωνικής Κατοικίας θα ανήκουν στο κράτος, ενώ εκείνες της Κοινωνικής Αντιπαροχής θα συνδέονται με ιδιωτικές κατασκευαστικές εταιρείες.

Στις βασικές ομάδες δικαιούχων του προγράμματος Κοινωνικής Κατοικίας περιλαμβάνονται:

• Ευάλωτα νοικοκυριά.
• Οικογένειες με παιδιά.
• Μονογονεϊκές οικογένειες.
• Άτομα με Αναπηρία.

Πώς λειτουργεί η Κοινωνική Αντιπαροχή

Η Κοινωνική Αντιπαροχή αποτελεί σύμβαση μεταξύ του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ή Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθμού και ενός ιδιώτη αναδόχου.

Ο ανάδοχος αναλαμβάνει με δικά του έξοδα είτε να ανεγείρει κατοικίες σε αδόμητο ακίνητο του Δημοσίου είτε να ανακαινίσει και να επισκευάσει υφιστάμενο δημόσιο κτίριο.

Ως αντάλλαγμα, μπορεί να του μεταβιβαστεί μέρος των κατοικιών που κατασκευάστηκαν ή επισκευάστηκαν ή να του δοθεί το δικαίωμα εκμετάλλευσης και διαχείρισής τους για ορισμένο χρονικό διάστημα.

Πριν από τη σύναψη της σύμβασης εκπονείται οικονομοτεχνική μελέτη, η οποία καθορίζει τον καταλληλότερο τρόπο αξιοποίησης του ακινήτου. Σε κάθε περίπτωση, τουλάχιστον το 30% των κατοικιών πρέπει να παραμένει στην κυριότητα της αναθέτουσας αρχής και να διατίθεται με κοινωνικό μίσθωμα στους δικαιούχους.

Για την υλοποίηση της Κοινωνικής Αντιπαροχής δεν προβλέπεται κρατική δαπάνη, καθώς το κόστος ανέγερσης ή ανακαίνισης και διαχείρισης αναλαμβάνεται από τον ιδιώτη ανάδοχο.

Τα πρώτα οκτώ ακίνητα και οι 130 κατοικίες

Μέχρι στιγμής έχουν επιλεγεί οκτώ ακίνητα σε Παιανία, Λάρισα, Καλαμάτα και Πύργο, τα οποία θα αξιοποιηθούν στον πρώτο διαγωνισμό Κοινωνικής Αντιπαροχής. Από αυτά εκτιμάται ότι θα δημιουργηθούν 130 μονάδες προσιτής κατοικίας.

Έχουν επίσης καθοριστεί οι όροι και οι ρήτρες της σχετικής σύμβασης, ενώ η προκήρυξη του πρώτου διαγωνισμού εκτιμάται ότι θα δημοσιευθεί μέσα στους επόμενους μήνες. Την ωρίμανση των έργων και τη διενέργεια των διαγωνισμών έχει αναλάβει η Ελληνική Εταιρεία Συμμετοχών και Περιουσίας, δηλαδή το Υπερταμείο.

Το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας προετοιμάζει την παραχώρηση επιπλέον ακινήτων που βρίσκονται υπό τη διαχείρισή του, πέραν των οκτώ που έχει ήδη διαθέσει η ΔΥΠΑ.

Παράλληλα, έχει ζητηθεί από όλα τα υπουργεία να αποστείλουν κατάλογο με τα ακίνητα που διαθέτουν και θα μπορούσαν να ενταχθούν στο πρόγραμμα. Η κυβερνητική κατεύθυνση είναι να προχωρήσουν σταδιακά οι πρώτοι διαγωνισμοί, ώστε να καταγραφεί το ενδιαφέρον της αγοράς πριν από τη μαζικότερη εφαρμογή του σχεδίου.

Επένδυση 435 εκατ. ευρώ για 2.350 κατοικίες

Το πρόγραμμα «Κοινωνική Κατοικία» βασίζεται στην αξιοποίηση αδρανούς δημόσιας περιουσίας και προβλέπει, σε πρώτη φάση, την κατασκευή κατοικιών σε ανενεργά στρατόπεδα.

Η υλοποίησή του θα γίνει μέσω προγραμματικών συμβάσεων μεταξύ του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και του υπουργείου Εθνικής Άμυνας.

Για την πρώτη πιλοτική φάση έχει εξασφαλιστεί χρηματοδότηση 435 εκατ. ευρώ από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο. Προβλέπεται η αξιοποίηση τεσσάρων ανενεργών στρατοπέδων, τα οποία βρίσκονται, μεταξύ άλλων, στις Αχαρνές Αττικής, στον Εύοσμο-Κορδελιό Θεσσαλονίκης και στην Πάτρα.

Συνολικά αναμένεται να κατασκευαστούν 2.350 κοινωνικές κατοικίες υψηλής ενεργειακής κατηγορίας Α+. Το σχέδιο περιλαμβάνει επίσης την κατασκευή ενός βρεφονηπιακού σταθμού σε κάθε στρατόπεδο.

Οι φοροαπαλλαγές για τους ιδιώτες

Για να ενισχυθεί η συμμετοχή ιδιωτικών κατασκευαστικών εταιρειών στα προγράμματα Κοινωνικής Αντιπαροχής και Build to Rent, προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των μισθωμάτων που θα εισπράττουν.

Από το φορολογικό έτος 2026 και μετά, απαλλάσσεται από τον φόρο το εισόδημα που αποκτούν δήμοι, περιφέρειες, νομικά πρόσωπα αυτών, αναπτυξιακοί οργανισμοί της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και μη κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων που εντάσσονται σε προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης.

Η απαλλαγή ισχύει για όσο διαρκεί η εκμίσθωση ή η υπεκμίσθωση. Ως υπεκμίσθωση νοείται η διαδικασία κατά την οποία ο αρχικός ενοικιαστής παραχωρεί τη χρήση ολόκληρου του ακινήτου ή μέρους του σε τρίτο πρόσωπο έναντι αμοιβής.

Ξεχωριστή φορολογική απαλλαγή προβλέπεται και για τα νομικά πρόσωπα που συμμετέχουν στο πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» (Build to Rent). Προϋπόθεση είναι τα ακίνητα να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον δέκα ετών, με προκαθορισμένο μίσθωμα.

Το ύψος αυτού του μισθώματος θα καθορίζεται με κοινή απόφαση των υπουργών Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού.