Πώληση ακινήτου με απλήρωτα κοινόχρηστα: Ποιος πληρώνει και πώς προστατεύεται η πολυκατοικία

Η μεταβίβαση ενός διαμερίσματος δεν φορτώνει αυτομάτως στον αγοραστή τα απλήρωτα κοινόχρηστα του πωλητή, γεγονός που μπορεί να αφήσει την πολυκατοικία να αναζητεί τα χρήματα από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν από το συμβόλαιο και πώς μπορεί να κινηθεί εγκαίρως η διαχείριση.

Οι οφειλές κοινοχρήστων αποτελούν μία από τις συχνότερες αιτίες προβλημάτων στις πολυκατοικίες. Όταν ένας ιδιοκτήτης σταματήσει να πληρώνει επί μήνες, το χρέος αυξάνεται και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες καλούνται συχνά να καλύψουν τις τρέχουσες ανάγκες του κτιρίου, όπως θέρμανση, καθαριότητα, ρεύμα, συντήρηση και επισκευές.

Την ίδια στιγμή η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο δύσκολη όταν το διαμέρισμα ανήκει σε επενδυτή που δεν κατοικεί στην Ελλάδα ή το έχει αποκτήσει αποκλειστικά για επενδυτικούς σκοπούς, μεταξύ άλλων μέσω του προγράμματος Golden Visa. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο διαχειριστής μπορεί να διαθέτει μόνο τα στοιχεία ενός μεσίτη ή ενός εκπροσώπου του ακινήτου, χωρίς άμεση επικοινωνία με τον πραγματικό ιδιοκτήτη.

Το σοβαρότερο πρόβλημα εμφανίζεται όταν ο οφειλέτης πουλήσει το διαμέρισμα, εισπράξει το τίμημα και αποχωρήσει, αφήνοντας πίσω του απλήρωτα κοινόχρηστα αρκετών χιλιάδων ευρώ.

Ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα μετά την πώληση

Ο γενικός κανόνας είναι ότι οι οφειλές κοινοχρήστων δεν ακολουθούν αυτομάτως το ακίνητο. Πιο αναλυτικά τα ποσά που δημιουργήθηκαν μέχρι την ημερομηνία της μεταβίβασης εξακολουθούν να βαρύνουν τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ενώ ο αγοραστής ευθύνεται για τις υποχρεώσεις που γεννώνται από τη στιγμή που αποκτά το ακίνητο.

Αν, για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης χρωστά 4.000 ευρώ και στη συνέχεια πουλήσει το διαμέρισμά του, η οφειλή δεν μεταφέρεται αυτοδικαίως στον νέο ιδιοκτήτη. Το χρέος δεν διαγράφεται, αλλά η πολυκατοικία πρέπει να το διεκδικήσει από τον πωλητή. Τον ίδιο κανόνα αναφέρει και η ΠΟΜΙΔΑ, διευκρινίζοντας ότι ο αγοραστής ευθύνεται για τις οφειλές από την ημέρα της αγοράς.

Η είσπραξη μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα δύσκολη εάν ο παλιός ιδιοκτήτης κατοικεί στο εξωτερικό ή δεν διαθέτει πλέον άλλη περιουσία στην Ελλάδα. Έτσι, η πολυκατοικία μπορεί να έχει νόμιμη απαίτηση, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι θα μπορέσει εύκολα να εισπράξει τα χρήματα.

Πότε παίζει ρόλο ο κανονισμός της πολυκατοικίας

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Ειδικότερα, εάν υπάρχει ειδικός όρος που προβλέπει ότι οι εκκρεμείς κοινόχρηστες οφειλές συνδέονται με την ιδιοκτησία και δεσμεύουν τον επόμενο κύριό της, μπορεί να διαφοροποιείται η θέση του αγοραστή.

Για να μπορεί, πάντως, ένας κανονισμός να δεσμεύει και τους μελλοντικούς αγοραστές, δεν αρκεί μία απλή απόφαση γενικής συνέλευσης. Θα πρέπει να έχει συνταχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να έχει μεταγραφεί ή καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Πολλές παλαιότερες πολυκατοικίες είτε δεν διαθέτουν κανονισμό είτε ο κανονισμός τους δεν περιλαμβάνει πρόβλεψη για τις οφειλές κατά τη μεταβίβαση. Η μεταγενέστερη προσθήκη ενός τέτοιου όρου είναι δύσκολη, καθώς η τροποποίηση του κανονισμού απαιτεί, κατά κανόνα, τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.

Για τον λόγο αυτό, τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής πρέπει να ζητούν έγκαιρα νομικό έλεγχο του συγκεκριμένου κανονισμού και της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τι μπορεί να κάνει η διαχείριση πριν πουληθεί το διαμέρισμα

Η πολυκατοικία δεν πρέπει να αφήνει μία σημαντική οφειλή να συσσωρεύεται επί μακρόν. Όσο το ακίνητο εξακολουθεί να ανήκει στον οφειλέτη, υπάρχει περιουσιακό στοιχείο εναντίον του οποίου μπορεί να στραφεί η διαχείριση, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Η γενική συνέλευση μπορεί να αποφασίσει τη δικαστική διεκδίκηση των χρημάτων και να δώσει σχετική εντολή στον διαχειριστή. Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι για την έκδοση διαταγής πληρωμής απαιτούνται τα ειδοποιητήρια των οφειλόμενων κοινοχρήστων, τα παραστατικά των σχετικών δαπανών και πρακτικό της γενικής συνέλευσης που εξουσιοδοτεί τον διαχειριστή να προχωρήσει στις αναγκαίες ενέργειες.

Ανάλογα με την υπόθεση και μετά την καθοδήγηση δικηγόρου, μπορεί να ακολουθήσει εγγραφή προσημείωσης ή επιβολή κατάσχεσης στο ακίνητο. Η κατάσχεση εμποδίζει τη μεταβίβαση, ενώ η ύπαρξη προσημείωσης καθιστά το ακίνητο επιβαρυμένο και συνήθως αποθαρρύνει έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή.

Καθώς η προετοιμασία μιας αγοραπωλησίας διαρκεί συνήθως κάποιο χρονικό διάστημα, η έγκαιρη κινητοποίηση αυξάνει τις πιθανότητες να διασφαλιστεί η απαίτηση πριν ολοκληρωθεί το συμβόλαιο. Κάθε δικαστική ενέργεια, ωστόσο, πρέπει να αποφασίζεται βάσει των πραγματικών δεδομένων και των εγγράφων της συγκεκριμένης πολυκατοικίας.

Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για τις μεταβιβάσεις

Η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει να θεσπιστεί υποχρεωτικός έλεγχος των κοινοχρήστων πριν από κάθε μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Η πρόταση προβλέπει να προσαρτάται στο συμβόλαιο βεβαίωση ή υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές για το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Εάν δεν υπάρχει διαχειριστής ή εκείνος αρνείται να χορηγήσει το έγγραφο, ο πωλητής θα πρέπει να δηλώνει υπεύθυνα προς τον συμβολαιογράφο ότι δεν υπάρχουν απλήρωτα κοινόχρηστα.

Σήμερα, για την πώληση ενός ακινήτου απαιτούνται φορολογικές, πολεοδομικές και άλλες βεβαιώσεις, όπως ο έλεγχος του ΤΑΠ. Η εξόφληση των κοινοχρήστων, όμως, δεν αποτελεί γενική νόμιμη προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Έτσι, ένα ακίνητο μπορεί να αλλάξει ιδιοκτήτη, παρότι ο πωλητής οφείλει σημαντικά ποσά στην πολυκατοικία.

Τι πρέπει να ελέγξει ο αγοραστής

Ακόμη και όταν δεν ευθύνεται προσωπικά για τα παλιά χρέη, ο υποψήφιος αγοραστής έχει συμφέρον να γνωρίζει την οικονομική κατάσταση της πολυκατοικίας. Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου είναι χρήσιμο να ζητήσει:

• Τον κανονισμό και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
• Ενημέρωση για τυχόν όρους σχετικά με παλαιές οφειλές.
• Τα πρόσφατα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων.
• Πληροφορίες για μεγάλες εκκρεμείς οφειλές ιδιοκτητών.
• Την κατάσταση του αποθεματικού της πολυκατοικίας.
• Ενημέρωση για προγραμματισμένες επισκευές ή έκτακτες εισφορές.
• Βεβαίωση του διαχειριστή για τις οφειλές του πωλούμενου διαμερίσματος.

Ένα άδειο ταμείο ή η αδυναμία της πολυκατοικίας να πληρώνει τις υποχρεώσεις της επηρεάζει άμεσα τον νέο ιδιοκτήτη από την ημέρα που παραλαμβάνει το ακίνητο. Μπορεί να μη χρεωθεί τα παλιά κοινόχρηστα του πωλητή, ενδέχεται όμως να κληθεί να συμμετάσχει σε έκτακτες εισφορές ώστε να συνεχίσει να λειτουργεί το κτίριο.