ΑΑΔΕ: Διπλό «σαφάρι» ελέγχων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις – Τι ψάχνει η Εφορία

Νέο κύκλο εντατικών ελέγχων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ετοιμάζει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), αξιοποιώντας στοιχεία που λαμβάνει απευθείας από τις ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb, Booking και Vrbo. Οι δράσεις εντάσσονται στο επίσημο Επιχειρησιακό Σχέδιο της Αρχής για το 2026 και αναμένεται να υλοποιηθούν μέσα στο τελευταίο τρίμηνο του έτους, δηλαδή από τον Οκτώβριο έως τον Δεκέμβριο του 2026.

Δύο ξεχωριστές δράσεις

Σύμφωνα με το Επιχειρησιακό Σχέδιο της ΑΑΔΕ, οι έλεγχοι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις περιλαμβάνουν δύο διακριτές δράσεις, με διαφορετικό αντικείμενο και διαφορετικά φορολογικά έτη αναφοράς:

1. Έλεγχος συμμόρφωσης ως προς τον προβλεπόμενο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)

• Φορολογικά έτη: 2025
• Πλατφόρμες: Airbnb Ireland UC, Booking.com B.V., Vrbo
• Χρονοδιάγραμμα: Δ' τρίμηνο 2026

Η πρώτη δράση αφορά αποκλειστικά τον έλεγχο του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου, δηλαδή αν κάθε αγγελία που εμφανίζεται στις πλατφόρμες αντιστοιχεί σε πραγματικό, ενεργό και ορθά καταχωρημένο ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

2. Εντοπισμός αδήλωτων εισοδημάτων φυσικών προσώπων από βραχυχρόνιες μισθώσεις, χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα τουριστικών καταλυμάτων

• Φορολογικά έτη: 2022-2023
• Πλατφόρμες: Airbnb, Booking, Vrbo
• Χρονοδιάγραμμα: Δ' τρίμηνο 2026

Η δεύτερη δράση στοχεύει ειδικά σε φυσικά πρόσωπα που απέκτησαν εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2022 και το 2023 χωρίς να έχουν σχετική επιχειρηματική δραστηριότητα, και εξετάζει αν αυτά τα εισοδήματα δηλώθηκαν πλήρως στην Εφορία.

Τι έδειξαν οι προηγούμενες διασταυρώσεις

Οι νέες δράσεις έρχονται μετά από μαζικές διασταυρώσεις που είχε ήδη πραγματοποιήσει η ΑΑΔΕ, τα αποτελέσματα των οποίων δείχνουν την έκταση του φαινομένου:

• Εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ φυσικών προσώπων με απόκλιση άνω των 500 ευρώ ανάμεσα στα δηλωθέντα εισοδήματα και στα στοιχεία των πλατφορμών, χωρίς σχετική επιχειρηματική δραστηριότητα. Η κατανομή ανά έτος ήταν 6.222 ΑΦΜ για το 2020, 10.724 για το 2021 και 17.525 για το 2022, ενώ στους φορολογούμενους αυτούς εστάλη πρόσκληση να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις.
• Εντοπίστηκαν επίσης 1.545 φυσικά πρόσωπα που είχαν αποκτήσει εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024, ή είχαν αποκτήσει τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου από το 2024 και μετά, χωρίς να έχουν προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (1.017 περιπτώσεις) ή χωρίς να έχουν δηλώσει τον προβλεπόμενο Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) για βραχυχρόνια μίσθωση (528 περιπτώσεις).
• 12.145 περιπτώσεις ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή με μη έγκυρο ΑΜΑ τα οποία αποσύρθηκαν από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com, και VRBO.

Οι διασταυρώσεις για το τέταρτο τρίμηνο του 2026 αναμένεται να επεκταθούν σε εκατομμύρια δηλώσεις, καθώς η ΑΑΔΕ θα αντιπαραβάλει τα ποσά που δηλώθηκαν στις φορολογικές δηλώσεις με τα στοιχεία κρατήσεων που παρέχουν απευθείας οι ίδιες οι πλατφόρμες.

Πώς λειτουργεί ο μηχανισμός ελέγχου

Το μοντέλο ελέγχου βασίζεται σε τρεις άξονες αντιπαραβολής:

1. Αγγελία – Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής: εξετάζεται αν κάθε καταχώριση σε Airbnb, Booking ή Vrbo διαθέτει έγκυρο και ενεργό ΑΜΑ, και αν αυτός αντιστοιχεί πράγματι στο συγκεκριμένο ακίνητο.
2. Κρατήσεις πλατφόρμας – Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής: ελέγχεται αν κάθε κράτηση που καταγράφεται ηλεκτρονικά έχει συνοδευτεί από την αντίστοιχη δήλωση μίσθωσης στο σύστημα της ΑΑΔΕ.
3. Συνολικά έσοδα πλατφόρμας – Δηλωθέν εισόδημα: συγκρίνεται το άθροισμα των εσόδων που εμφανίζουν οι ψηφιακές πλατφόρμες με το εισόδημα που έχει δηλωθεί στη φορολογική δήλωση του δικαιούχου.

Παράλληλα, στο στόχαστρο μπαίνει και το φαινόμενο πληρωμών εκτός πλατφόρμας, δηλαδή περιπτώσεις όπου μέρος του μισθώματος εισπράττεται εκτός του επίσημου συστήματος κρατήσεων, με στόχο την απόκρυψη εσόδων.

Οι κυρώσεις που προβλέπονται

Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει αυστηρές κυρώσεις για όσους δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις καταχώρισης και δήλωσης:

• Για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, το πρόστιμο ανέρχεται στο 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους κατά το οποίο διαπιστώνεται η παράβαση, με ελάχιστο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά έτος.
• Για παράλειψη ή εκπρόθεσμη υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση πολλαπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα.
• Σε περίπτωση διαπίστωσης αδήλωτου εισοδήματος, το ποσό προστίθεται στο φορολογητέο εισόδημα του δικαιούχου με αναδρομική επιβολή φόρου, τόκων και πρόσθετων κυρώσεων φοροδιαφυγής, ανάλογα με τα πραγματικά δεδομένα κάθε υπόθεσης.

Το ίδιο το Επιχειρησιακό Σχέδιο δεν εξειδικεύει αναλυτικά τις κυρώσεις ανά περίπτωση παράβασης, καθώς αυτές προκύπτουν από τη γενικότερη φορολογική νομοθεσία και εξετάζονται κατά περίπτωση.

Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές ακινήτων

Ενόψει των προγραμματισμένων ελέγχων του τελευταίου τριμήνου του 2026, όσοι εκμεταλλεύονται ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης καλό είναι να επαληθεύσουν έγκαιρα:

• Αν το ακίνητο είναι σωστά καταχωρημένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και διαθέτει ενεργό ΑΜΑ.
• Αν ο ΑΜΑ που εμφανίζεται στην αγγελία της πλατφόρμας αντιστοιχεί ακριβώς στο συγκεκριμένο ακίνητο.
• Αν έχουν υποβληθεί οι απαιτούμενες Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής για όλες τις πραγματοποιηθείσες μισθώσεις.
• Αν έχει ολοκληρωθεί η ετήσια οριστικοποίηση του Μητρώου, όπου αυτή απαιτείται.
• Αν το σύνολο των εισοδημάτων που προκύπτει από τις πλατφόρμες συμφωνεί με όσα δηλώθηκαν στη φορολογική δήλωση.

Ιδιαίτερη προσοχή συνιστάται σε ιδιοκτήτες με τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς αυτή η κατηγορία βρέθηκε ήδη στο επίκεντρο προηγούμενου κύκλου ελέγχων λόγω της υποχρέωσης έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Το πλαίσιο πίσω από τους ελέγχους

Η ένταση των ελέγχων εντάσσεται στη γενικότερη στρατηγική της ΑΑΔΕ για αξιοποίηση ψηφιακών δεδομένων και αυτόματης ανταλλαγής πληροφοριών με τις πλατφόρμες, με στόχο τον περιορισμό της φοροδιαφυγής σε έναν κλάδο με έντονη ψηφιακή αποτύπωση συναλλαγών. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αναφέρονται ρητά στο Επιχειρησιακό Σχέδιο ως πεδίο προτεραιότητας, καθώς το μεγαλύτερο μέρος των κρατήσεων πραγματοποιείται ή προβάλλεται μέσω ηλεκτρονικών συστημάτων, γεγονός που διευκολύνει τη διασταύρωση στοιχείων από διαφορετικές πηγές.