Νέο σοκ στην αγορά ακινήτων -Ανατροφοδοτείται ο κύκλος των ανατιμήσεων λόγω κόστους κατασκευής

Με αύξηση κόστους κατασκευής 6,9% σε ετήσια βάση και 9,6% με σύγκριση 12μήνου, είναι προφανές ότι δεν μπορεί να αναμένει κανείς μείωση ή έστω επιβράδυνση των τελικών τιμών, οι οποίες σε ουκ ολίγες περιπτώσεις αγγίζουν τα επίπεδα φούσκας.

Τα επιμέρους στοιχεία προκαλούν αίσθηση καθώς σε βασικά οικοδομικά υλικά οι αυξήσεις παραμένουν διψήφιες:

Τούβλα: 14,3%

Τζάμια ασφαλείας: 12,1%

Θερμαντικά σώματα: 11,9%

Σωλήνες πλαστικοί: 11,9%

Αυτό δεν σημαίνει ότι στα υπόλοιπα υλικά η κατάσταση είναι πολύ καλλίτερη, αν λάβει κανείς υπόψιν ότι το έτοιμο σκυρόδεμα πωλείται 7,3% ακριβότερα από πέρσι, τα πλακάκια 8,1%, τα παρκέ 7,2%, τα κουφώματα αλουμινίου 7%, το τσιμέντο 6,2%, τα σίδερα οπλισμού 5,6%, οι χαλκοσωλήνες 5%, τα μάρμαρα 6,9%.

Ανατρέχοντας κανείς στα κόστη που δίνουν μικρομεσαίες κατασκευαστικές, θα διαπιστώσει ότι “παίζουν” στα 1.400- 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό, ανάλογα με την ποιότητα των υλικών που ζητήσει κανείς. Για παράδειγμα, για κατοικία 120 τ.μ., το κόστος φτάνει τις 188.000 ευρώ, εκ των οποίων οι 40.500 ευρώ αφορούν στον σκελετό (οπλισμένο σκυρόδεμα), άλλες 12.500 ευρώ στα κουφώματα, οι 7.200 ευρώ για τούβλα- τοίχους, οι 13.500 ευρώ σε δάπεδα και γύρω στις 11.000 ευρώ για σοβάδες. Συνολικά, το προτεινόμενο κόστος είναι 1.568 ευρώ/τμ, δηλαδή 500-700 ευρώ υψηλότερο σε σχέση με μερικά χρόνια πριν.

Τι γίνεται, όμως, στις διεθνείς αγορές; Συνεχίζεται το ράλι στις τιμές των πρώτων υλών; Μάλλον όχι. Με εξαίρεση το πετρέλαιο, που κινείται ανοδικά, στα υπόλοιπα καταγράφεται μικρή ή μεγαλύτερη πτώση, αν και σε σχέση με πέρσι υπάρχουν ακόμα διαφορές. Για παράδειγμα η ξυλεία κινείται 5,30% χαμηλότερα και το ατσάλι 6,8%, ενώ ο σίδηρος αν και έχει πέσει από τα υψηλά του περασμένου Μαρτίου είναι γύρω στο 22% ακριβότερος από πέρσι. Το ίδιο και ο χαλκός, που έχει πέσει από τα επίπεδα- ρεκόρ του Φεβρουαρίου του 2022 αλλά είναι 10,5% ακριβότερος από πέρσι.

Θα ήταν, ωστόσο, λάθος να υποστηρίξει κανείς ότι το εγχώριο τελικό κόστος των ακινήτων τελεί σε συνάρτηση με τις διεθνείς τιμές των πρώτων υλών. Η αλήθεια είναι ότι η μακροχρόνια οικονομική κρίση προκάλεσε στρεβλώσεις, για τις οποίες θα απαιτηθεί χρόνος και χρήμα προκειμένου να διορθωθούν.

Είναι ενδεικτικό ότι οι επενδύσεις στη συντήρηση/ανακαίνιση κτιρίων εκτιμάται ότι μειώθηκαν την προηγουμένη δεκαετία σε σημαντικά χαμηλότερο από το ελάχιστο επίπεδο που απαιτείται για να αποφευχθεί η μείωση του υφιστάμενου εμπορεύσιμου αποθέματος κατοικιών – γεγονός πρωτοφανές μεταπολεμικά – οδηγώντας σε συρρίκνωση του διαθέσιμου (εμπορεύσιμου) αποθέματος κατά σχεδόν 250 χιλ. κατοικίες κατά την περίοδο 2012-22. Αποτέλεσμα; Προσφορά πολύ μικρότερη της ζήτησης και αύξηση τιμών για τα διαθέσιμα.

Σύμφωνα με σχετική μελέτη της Εθνικής Τράπεζας, δεδομένης της εξισορρόπησης της αγοράς και της εμφάνισης κάποιων ενδείξεων υπερβάλλουσας ζήτησης, η μετακύλιση του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών, επεξηγώντας περίπου το 60% της ανατίμησης κατά το 1ο τρίμηνο του 2023. Ως εκ τούτου, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – το λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μέσου όρου της Ευρωζώνης στα τέλη του 2023 και το 2024.