Βυθισμένη στη στεγαστική κρίση η Ευρώπη- Ποια είναι η κατάσταση στην Ελλάδα

Μπορεί να ακούγεται, πλέον, μονότονο, αλλά ουδείς μπορεί να κλείσει τα αυτιά στα στοιχεία που «φωνάζουν» και αναδεικνύουν το εύρος και την ένταση της στεγαστικής κρίσης, όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά σε ολόκληρη την Ευρώπη.

Σύμφωνα με τη Housing Europe, η Ευρώπη αντιμετωπίζει ένα επίμονο και αυξανόμενο χάσμα μεταξύ των αναγκών και της προσφοράς στέγασης. Η αύξηση του πληθυσμού, η δημιουργία νοικοκυριών, η αστικοποίηση και η μετανάστευση οδηγούν τη ζήτηση, ενώ η προσφορά περιορίζεται από το αυξανόμενο κόστος, την περιορισμένη χρηματοδότηση και την υποτονική δραστηριότητα στον τομέα των κατασκευών.

Είναι ενδεικτικό ότι η Γαλλία χρειάζεται 518.000 κατοικίες ετησίως (εκ των οποίων 198.000 κοινωνικές), η Γερμανία τουλάχιστον 400.000 (εκ των οποίων 140.000 κοινωνικές), οι Κάτω Χώρες σχεδόν 1 εκατομμύριο έως το 2031 και η Σουηδία πάνω από 500.000 έως το 2033.

Ωστόσο, η παραγωγή είναι σταθερά ανεπαρκής, συχνά κατά σχεδόν το ήμισυ.

Εκτός από την καθαρά ποσοτική έλλειψη, πρέπει να ληφθούν υπόψη και η ποιότητα και η καταλληλότητα. Στην Τσεχία, τουλάχιστον 161.000 άτομα ζουν σε ακατάλληλες συνθήκες στέγασης (εκ των οποίων 45.000 είναι επί του παρόντος άστεγοι) και έως 1,3 εκατομμύρια αντιμετωπίζουν ενεργειακή ένδεια. Στην Πορτογαλία, 130.000 οικογένειες ζουν σε ακατάλληλες συνθήκες στέγασης, κυρίως στις μεγάλες πόλεις και στην Αλγκάρβε.

Η Ελλάδα

Αν ήθελε να περιγράψει κανείς την κατάσταση στη χώρα μας, θα μπορούσε να ανατρέξει στα τέσσερα στοιχεία, που αναδεικνύει έρευνα της Prosperty:

• Γήρανση αποθέματος: Mεγάλος αριθμός παλαιών ακινήτων, χωρίς ανακαίνιση
• Αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας: Yψηλό κόστος, χαμηλή ποιότητα
• Απουσία θεσμικών επενδυτών: Πολλά διαμερίσματα μένουν κλειστά
• Λίγα μεγάλα οικόπεδα: Μόνο ~22% ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ, η πόλη είναι ήδη χτισμένη

Σύμφωνα με την έρευνα, αυτήν τη στιγμή υπολογίζεται ότι διατίθενται προς πώληση περίπου 130.000 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα. Ποιο είναι το πρόβλημα; Κατ’ αρχάς η παλαιότητα. Το 60% αυτού του stock είναι ηλικίας άνω των 30 ετών, ενώ συν τοις άλλοις μόλις το 10% αυτών είναι ανακαινισμένο!

Δεύτερο πρόβλημα, η αναντιστοιχία ζητούμενων- τελικών τιμών, που δημιουργεί στρεβλή εικόνα της αγοράς. Είναι ενδεικτικό ότι η μέση ζητούμενη τιμή σε 131 χιλιάδες αγγελίες διαμορφώνεται στα 2.583 ευρώ/τμ, αλλά από τις 28.700 αγοραπωλησίες που ολοκληρώθηκαν, προκύπτει μέση αξία μεταβίβασης μόλις 1.329 ευρώ/τμ. Τρίτο πρόβλημα, οι απλησίαστες τιμές στα νεόδμητα. Ενδεικτικά, στο παραλιακό μέτωπο οι τιμές έχουν εκτιναχθεί πολύ πάνω από τις 4.000 ευρώ/τμ, ενώ υψηλές τιμές καταγράφονται ακόμα σε περιοχές όπως το Μαρούσι, η Νέα Σμύρνη, το Χαλάνδρι.

Η ενοικίαση

Πλάι στον όγκο των ενδιαφερόμενων αγοραστών, που θέλουν αλλά δεν μπορούν, θα πρέπει να αθροίσει κανείς τις στρατιές των ενοικιαστών. Ποιο είναι το προφίλ τους;

• Φοιτητές, που ζητούν κατοικίες σε πόλεις με περιορισμένη προσφορά φοιτητικής στέγης
• Νεαρά ζευγάρια, που καταφεύγουν σε προσωρινό ενοίκιο μέχρι να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία
• Διαζευγμένοι, που αναζητούν δεύτερη κατοικία
• Νέοι επαγγελματίες, που αναζητούν ανεξαρτησία και κινητικότητα
• Οικογένειες με παιδιά, που επιλέγουν κατοικίες με σταθερότητα, κοντά σε σχολεία
• Ευάλωτοι/χαμηλό εισόδημα, που αντιμετωπίζουν αυξημένες δυσκολίες πρόσβασης σε προσιτή στέγη

Και κάπου εδώ υπεισέρχεται ο παράγοντας της «κοινωνικής στέγης». Όπως σημειώνει η Housing Europe, σε όλη την Ευρώπη, η προσφορά νέων κοινωνικών και οικονομικά προσιτών κατοικιών βρίσκεται υπό σημαντική πίεση. Πολλές χώρες, συμπεριλαμβανομένων της Γαλλίας, της Φινλανδίας, της Σουηδίας, της Δανίας, της Γερμανίας, της Ιρλανδίας και της Ιταλίας, αναφέρουν πρόσφατη μείωση των κατασκευών, κυρίως λόγω της αύξησης του κόστους των υλικών, της αύξησης των επιτοκίων και των περιορισμών στη χρηματοδότηση.

Σε αυτό το πλαίσιο, τα ανώτατα όρια στα κόστη κατασκευής ή οι αλλαγές στους μηχανισμούς καθορισμού των ενοικίων σε χώρες όπως η Αυστρία, η Δανία, οι Κάτω Χώρες και η Σουηδία επηρεάζουν επίσης την ικανότητα των παρόχων να επενδύσουν. Στη Γερμανία, η κατάσταση είναι ιδιαίτερα οξεία, με εκτεταμένες ακυρώσεις νέων έργων.