Το «κραχ» στη στέγη και ο καλπασμός των ενοικίων -Πώς εξελίσσονται τα προγράμματα στέγασης

Με σχεδόν διψήφια ποσοστά «έτρεξαν» τα ενοίκια και τον Νοέμβριο, μιλώντας πάντα για τα επίσημα, δηλωμένα στην εφορία στοιχεία και χωρίς να μπορεί να υπολογίσει κανείς πόσο «τρέχουν» τα «μαύρα» μισθώματα, δηλαδή όσα καταβάλλονται χέρι με χέρι, με μετρητό.

Την ίδια ώρα, τα νέα στοιχεία από τα προγράμματα στέγασης, που βρίσκονται σε εξέλιξη, ενισχύουν την αίσθηση ότι απαιτείται ένα σοκ προσφοράς κατοικιών, προκειμένου να αμβλυνθεί η στεγαστική κρίση.

Ειδικότερα:

• «Σπίτι μου 2»: η διεύρυνση της περιμέτρου των δικαιούχων, με αύξηση των εισοδηματικών ορίων, δεν έχει προλάβει να επηρεάσει τους ρυθμούς των αιτήσεων. Στο τέλος Νοεμβρίου, οι εγκεκριμένοι φάκελοι είχαν φτάσει στους 11.025, αντιστοιχώντας στο 68,44% του διαθέσιμου κονδυλίου των 2 δισ ευρώ. Όπως σημειώνουν παράγοντες της κτηματαγοράς, παραμένει το “αγκάθι” των διαθέσιμων ακινήτων, που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος
• «Ανακαινίζω- Νοικιάζω»: μετά την αποκάλυψη ενός μεγάλου αριθμού αιτήσεων- «μαϊμού», πλέον οι αιτήσεις έχουν «κάτσει» στις 3.836, αντιστοιχώντας στο 61,87% του ούτως ή άλλως χαμηλού προϋπολογισμού των 50 εκ ευρώ.
• «Αναβαθμίζω το σπίτι μου»: από το καθόλου ευκαταφρόνητο διαθέσιμο κονδύλι των 400 εκ ευρώ, έχει απορροφηθεί το 16,24%, με μόλις 3.493 αιτήσεις. Το προφανές είναι ότι η προοπτική ενός δανείου- έστω άτοκου- δεν ενθουσιάζει ιδιαιτέρως και γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο υπάρχουν σκέψεις και σενάρια για ανακατεύθυνση των διαθέσιμων πόρων
• «Τριετής απαλλαγή φόρου εισοδήματος»: αφορά όσους ανοίγουν «κλειστά» ακίνητα και τα διαθέτουν με μακροχρόνια μίσθωση, όπως επίσης όσους τα «γυρίζουν» από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Τα τελευταία επίσημα στοιχεία (τέλος 2024) έδειξαν ότι μόλις 244 ιδιοκτήτες είχαν αξιοποιήσει το σχετικό πλαίσιο, ενώ ανεπισήμως οι πληροφορίες αναφέρουν ότι οδεύοντας προς το τέλος του 2025, η κατάσταση ελάχιστα έχει διαφοροποιηθεί.

Όσον αφορά στο πολυσυζητημένο πρόγραμμα της «Κοινωνικής Αντιπαροχής», βρίσκεται ακόμα στη φάση της προετοιμασίας και της αναζήτησης των κατάλληλων οικοπέδων του δημοσίου, με ορίζοντα κατασκευής 1.500 κοινωνικών κατοικιών, όχι όμως νωρίτερα από το τέλος του 2027.

Η κρίση με αριθμούς

Η τελευταία μέτρηση της ΕΛΣΤΑΤ έδειξε ότι τα ενοίκια τον Νοέμβριο ήταν αυξημένα κατά 8,6% σε σχέση με πέρσι, καταγράφοντας αύξηση 0,8% και σε μηνιαία βάση. Όσον αφορά στις τιμές αγοράς, η μέση αύξηση του 5% που «δείχνουν» τα στοιχεία της αγοράς (indomio) δεν αποτυπώνουν πλήρως την εικόνα, αφού από περιοχή σε περιοχή η ταχύτητα αύξησης των τιμών διαφοροποιείται.

Πώς φτάσαμε σε αυτήν την «έκρηξη» τιμών;

Η κύρια αιτία της στεγαστικής κρίσης εντοπίζεται στην ανεπαρκή προσφορά κατοικιών. Όπως σημειώνει, δε, το Ελεγκτικό Συνέδριο σε ειδική μελέτη, στη χώρα μας η κατάσταση επιδεινώνεται από μια σειρά παραγόντων όπως η περιορισμένη ανέγερση νέων κατοικιών, το μειωμένο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και η υποχώρηση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Παράλληλα, ο μεγάλος αριθμός αδρανών ή κλειστών ακινήτων, η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η υλοποίηση επενδυτικών προγραμμάτων που απευθύνονται σε μη κατοίκους («Golden Visa») και οι δυσκολίες πρόσβασης στη στεγαστική πίστη για σημαντικό αριθμό νοικοκυριών, επηρεάζουν με διαφορετική ένταση τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση, προκαλώντας σοβαρές ανισορροπίες στην αγορά.

Κι αν η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων («λείπουν» περίπου 180.000 κατοικίες για να ισορροπήσει το ισοζύγιο προσφοράς- ζήτησης) θα μπορούσε να ξεπεραστεί, αυτό που δεν μπορεί στην παρούσα φάση να αντιμετωπιστεί, είναι η κραυγαλέα αναντιστοιχία με τους μισθούς. Την περίοδο 2017-2024, χωρίς να παραγνωρίζεται η χαμηλή βάση εκκίνησης λόγω της έντονης δημοσιονομικής κρίσης που προηγήθηκε, οι τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 89,2% στην Αττική και κατά 72,6% πανελλαδικά. Ειδικά για την τελευταία τριετία, ο δείκτης τιμών κατοικιών παρουσιάζει σταθερά υψηλούς ρυθμούς αύξησης. Από 12,4% το 2022, κορυφώθηκε στο 14,2% το 2023 και διατηρήθηκε σε υψηλό επίπεδο (8,7%) και το 2024. Οι αυξήσεις αυτές είναι σημαντικά υψηλότερες από τον γενικό πληθωρισμό (9,6% το 2022, 3,5% το 2023 και 2,7% το 2024) και υποδηλώνουν μια συνεχιζόμενη ανοδική πίεση στην αγορά ακινήτων.

Στον αντίποδα, αν και οι μέσοι μισθοί του ιδιωτικού τομέα στη χώρα μας παρουσίασαν επίσης σημαντική αύξηση (5,2% το 2022, 6,3% το 2023 και 7,3% το 2024), εντούτοις, συγκριτικά με τις τιμές των κατοικιών, η μεταβολή των μισθών υπήρξε σαφώς ηπιότερη, γεγονός που συνεπάγεται διαρκή απώλεια αγοραστικής δύναμης για την αγορά κατοικίας. Τα ενοίκια αυξήθηκαν επισήμως με πιο ήπιο ρυθμό (1,3% το 2022), ωστόσο παρουσίασαν έντονη επιτάχυνση τα επόμενα έτη, με μεταβολή 4,8% το 2023 και 5,1% το 2024. Η πορεία αυτή υποδηλώνει ότι, παρότι τα ενοίκια καθυστέρησαν να ανταποκριθούν στις πληθωριστικές πιέσεις και στην αύξηση των τιμών των κατοικιών, τελικά ακολούθησαν αυξητική τροχιά επιβαρύνοντας σημαντικά τους ενοικιαστές.