«Χρυσωρυχείο» η αγορά των γραφείων- Σε ποιες περιοχές η ζήτηση χτυπάει «κόκκινο»
Το σοκ της πανδημίας, που συνοδεύτηκε από άδειασμα των γραφείων και στροφή στην τηλεργασία, φαίνεται ότι αποτελεί παρελθόν. Αν και πολλοί διατήρησαν την «πολυτέλεια» να εργάζονται έστω κάποιες ημέρες στο σπίτι τους, πλέον η τάση είναι η επιστροφή στο περιβάλλον ενός γραφείου.
Η μεγάλη διαφορά είναι ότι μετά την πληθωριστική κρίση και τις μεγάλες επιβαρύνσεις στα λειτουργικά κόστη που συνδέονται με την ηλεκτροδότηση και τη θέρμανση των επαγγελματικών χώρων, προτεραιότητα στην αναζήτηση γραφειακών χώρων, δεν έχει πλέον η τοποθεσία, αλλά το ενεργειακό αποτύπωμα του ακινήτου και η δυνατότητα παροχής ψηφιακών συστημάτων.
Η εικόνα της αγοράς
Σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis, η ταυτότητα της αγοράς των γραφειακών χώρων είναι σύνθετη:
- Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια μέχρι και 38 euro/τμ/μήνα
- Απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς
- Συνεχιζόμενη ανάκαμψης αξιών Βορείων Προαστείων (Δακτυλίδι Μαρούσι-Κηφισιά)
- Σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος στα Βόρεια Προάστεια (Noval, PwC, ΤΕΕ, Αηδονάκια) τα επόμενα χρόνια
- Αναμονή/Δυσκολία πλασαρίσματος του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων
- Αυξανόμενος αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας καθώς η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προς ώρας ως προσφορότερη, ενώ και το πρόγραμμα χρυσής visa ευνοεί την μετατροπή
- Σχετική αύξηση ζήτησης για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις
- Αυξημένη προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές σε παλαιών προδιαγραφών οριζόντιες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες θέσεις
- Παγιοποίηση ανοίγματος ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις
- Συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Στην πραγματικότητα, μιλάμε για μια αγορά τριών ταχυτήτων.
- Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που κυμαίνονται περί τα 35 euro/τμ/μήνα (δίχως θέσεις στάθμευσης) και αποδόσεις γύρω στο 6,0%. Στα κτίρια αυτά τα ενοίκια μπορεί να ανέλθουν για μικρούς χώρους μέχρι και 38-40 euro/τμ/μήνα.
- Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 25 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις κάτω από 7%.
- Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 euro/τμ/ μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.
Σύμφωνα με τη Geoaxis, oι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2026/2027, εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.
«Χρυσάφι» τα παλιά γραφεία
Ειδικά όσον αφορά στους παλιούς γραφειακούς χώρους, κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 78% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 81% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2017. Την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης τέτοιων γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης, παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 17,65 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 15,60 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 12,55 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 11,37 ευρώ/τμ/μήνα, και τέλος ο άξονας της Λ. Μεσογείων και της Λ. Συγγρού με 9,18 και 9,14 ευρώ/τμ/μήνα αντίστοιχα.
Αντίστοιχα, αν μιλάμε για παλιά γραφεία αλλά με το... προνόμιο του πάρκινγκ, τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 18,87 ευρώ/τμ/μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 18,72 ευρώ/ τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 14,53 ευρώ/ τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 11,11 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 10,76 ευρώ/τμ/μήνα.