Πρώτη κατοικία: Τι αλλάζει από σήμερα στον εξωδικαστικό
Νέα δεδομένα για την προστασία της πρώτης κατοικίας δημιουργούνται από σήμερα στον εξωδικαστικό μηχανισμό, καθώς ενεργοποιείται η δεύτερη φάση των διορθωτικών παρεμβάσεων.
Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη δυνατότητα του οφειλέτη να διαχωρίζει την κύρια κατοικία του από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του. Με τον τρόπο αυτό, μπορεί να επιδιώξει τη διάσωση της πρώτης κατοικίας, αποδεχόμενος παράλληλα ότι τα υπόλοιπα ακίνητά του θα εκποιηθούν μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Μέχρι σήμερα, ο αλγόριθμος του εξωδικαστικού λάμβανε υπόψη το σύνολο της περιουσίας του οφειλέτη κατά τη διαμόρφωση της πρότασης αναδιάρθρωσης. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα, σε αρκετές περιπτώσεις, να προκύπτουν ιδιαίτερα υψηλές μηνιαίες δόσεις, ακόμη και όταν ο ενδιαφερόμενος επιθυμούσε να προστατεύσει μόνο την κύρια κατοικία του.
Εφόσον δεν μπορούσε να εξυπηρετήσει τη ρύθμιση, κινδύνευε να τεθεί εκτός μηχανισμού. Σε αυτή την περίπτωση αναβίωναν οι οφειλές, μαζί με τα αναγκαστικά μέτρα είσπραξης και τον κίνδυνο πλειστηριασμών.
Πώς ενεργοποιείται η προστασία της πρώτης κατοικίας
Με τη νέα διαδικασία, ο οφειλέτης θα μπορεί να ζητά από τον αλγόριθμο να υπολογίσει την πρόταση ρύθμισης λαμβάνοντας υπόψη την αξία της κύριας κατοικίας, το εισόδημά του και το συνολικό ύψος των υποχρεώσεών του.
Η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία δεν θα συνυπολογίζεται για τη διαμόρφωση της μηνιαίας δόσης, καθώς η εκποίησή της θα προβλέπεται ως όρος της συμφωνίας αναδιάρθρωσης. Πρόκειται, ουσιαστικά, για μια επιλογή μεταξύ της διατήρησης του συνόλου της περιουσίας με υψηλότερη δόση και της προστασίας μόνο της κύριας κατοικίας με εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.
Ως αξία της πρώτης κατοικίας θα λαμβάνεται το υψηλότερο ποσό μεταξύ:
- της εμπορικής αξίας που δηλώνει ο πιστωτής στην πλατφόρμα,
- της φορολογητέας αξίας που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Με βάση τα συγκεκριμένα δεδομένα, ο αλγόριθμος θα παράγει νέα πρόταση ρύθμισης.
Πώς θα διαμορφώνεται η νέα δόση
Το ύψος της μηνιαίας δόσης και το ενδεχόμενο «κούρεμα» των οφειλών θα συνδέονται με την αξία της κατοικίας που επιδιώκει να διασώσει ο οφειλέτης, τα εισοδήματά του και τις συνολικές υποχρεώσεις του προς τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
Τα υπόλοιπα ακίνητα θα οδηγούνται σε ηλεκτρονική εκποίηση μέσω της διαδικασίας των e-auctions. Η υποχρέωση αυτή θα ενσωματώνεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης και θα αποτελεί απαραίτητο όρο για την εφαρμογή της νέας ρύθμισης.
Ο οφειλέτης διατηρεί πάντως το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση που παράγει ο αλγόριθμος. Εάν την αποδεχθεί, θα υπογράφεται σύμβαση η οποία θα περιλαμβάνει τόσο τους όρους αποπληρωμής για τη διάσωση της κύριας κατοικίας όσο και τη διαδικασία εκποίησης των υπόλοιπων ακινήτων.
Το νέο όριο των 5.000 ευρώ
Η αλλαγή αποτελεί τη δεύτερη φάση των παρεμβάσεων στον εξωδικαστικό μηχανισμό. Η πρώτη εφαρμόστηκε στις αρχές του καλοκαιριού, όταν το ελάχιστο ύψος οφειλών για την υποβολή αίτησης μειώθηκε από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ.
Με τις δύο παρεμβάσεις διευρύνεται ο αριθμός των πολιτών που μπορούν να προσφύγουν στον μηχανισμό, ενώ επιχειρείται να γίνει πιο βιώσιμη η ρύθμιση για όσους διαθέτουν περισσότερα ακίνητα, αλλά ενδιαφέρονται πρωτίστως να διασώσουν την κύρια κατοικία τους.
Ακολουθεί Παράδειγμα Ρύθμισης
Οφειλέτης με συνολικές οφειλές € 300.000 και κύρια κατοικία αξίας € 150.000 υποβάλλει αίτηση στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού στην οποία δηλώνει ότι επιθυμεί να προστατεύσει αποκλειστικά την κύρια κατοικία του, συναινώντας παράλληλα στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του, συνολικής αξίας € 50.000.
Βήματα οφειλέτη σύμφωνα με τη νέα διαδικασία
- Υποβάλλει αίτηση στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, δηλώνοντας ότι επιθυμεί να ενταχθεί στο πρόγραμμα προστασίας κύριας κατοικίας.
- Η πλατφόρμα διαχωρίζει αυτόματα την κύρια κατοικία αξίας € 150.000 από τα υπόλοιπα ακίνητα.
- Η ένταξη στη ρύθμιση συνεπάγεται ότι συναινεί στη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων αξίας € 50.000.
- Προκύπτει ρύθμιση μόνο με βάση την αξία της κύριας κατοικίας.
Βήμα 1 — Υπολογισμός νέας οφειλής (με βάση μόνο την κύρια κατοικία)
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, η ρύθμιση βασίζεται αποκλειστικά στην αξία της κύριας κατοικίας:
Νέα βάση υπολογισμού = € 150.000
Οι πιστωτές υποχρεούνται να προτείνουν ρύθμιση που:
- διασώζει την κύρια κατοικία
- ρευστοποιεί τα λοιπά ακίνητα
- μειώνει την οφειλή σε βιώσιμο επίπεδο
Διαγραφή οφειλής:
Αρχική οφειλή: 300.000 €
Αξία λοιπών ακινήτων: 50.000 € (ρευστοποίηση)
Διαγραφή που προκύπτει από τον αλγόριθμο:150.000 €
Ικανοποίηση πιστωτών από τη ρευστοποίηση λοιπών ακινήτων: 50.000 €
Οφειλή προς ρύθμιση: 150.000 €
Βήμα 2 — Νέα μηνιαία δόση
Η νέα οφειλή προς ρύθμιση ύψους 150.000 € ρυθμίζεται σε μέχρι 35 έτη (ανάλογα με την εισοδηματική κατάσταση του οφειλέτη)
Βήμα 3 — Προστασία της κύριας κατοικίας
Με την υπογραφή της σύμβασης:
- Απαγορεύεται ο πλειστηριασμός της κύριας κατοικίας από τους πιστωτές που ρυθμίζονται μέσω εξωδικαστικού (τράπεζες/servicers/δημόσιο/φορείς κοινωνικής ασφάλισης)
- Η σύμβαση έχει ισχύ εκτελεστού τίτλου
- Ο οφειλέτης προστατεύεται μόνιμα, εφόσον τηρεί τη ρύθμιση
Με το νέο πλαίσιο:
- Ο οφειλέτης σώζει το σπίτι του
- Η οφειλή μειώνεται στο μισό της αρχικής από € 300.000 σε € 150.000
- Οι δόσεις γίνονται βιώσιμες
- Η διαδικασία είναι συναινετική και γρήγορη