Ελληνική αγορά κατοικίας: Το έλλειμμα 180.000 ακινήτων και η πρόκληση της επόμενης πενταετίας

Μια πιο καθαρή εικόνα για τη δομική ανισορροπία που επικρατεί στην ελληνική αγορά κατοικίας δίνει η νέα ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, η οποία βασίζεται σε επικαιροποιημένα στοιχεία μετά την απογραφή του 2021 και την καταγραφή της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η προηγούμενη μελέτη, που είχε δημοσιευθεί τον Ιανουάριο του 2024, υπογράμμιζε ήδη το πρόβλημα: η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα την περίοδο 2011-2021, η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών και η άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων είχαν δημιουργήσει σημαντική πίεση στο διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων.

Τα νέα δεδομένα

Σύμφωνα με την ανάλυση της Πειραιώς, το 2021 ο αριθμός των κυρίων κατοικιών έφτασε τα 4,3 εκατομμύρια, αυξημένος σε σχέση με τα 4,1 εκατ. του 2011. Παράλληλα:

• Οι εξοχικές κατοικίες ανήλθαν σε 857 χιλ. (από 730 χιλ. το 2011).
• Οι δευτερεύουσες κατοικίες έφτασαν τις 627 χιλ. (από 622 χιλ.).
• Οι κατοικίες προς πώληση ή ενοικίαση μειώθηκαν σε 466 χιλ. (από 543 χιλ.).
• Οι κενές και αχρησιμοποίητες κατοικίες μειώθηκαν σε 327 χιλ. (από 355 χιλ.).
• Παράλληλα, προστέθηκε ένας νέος παράγοντας: οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, που απορρόφησαν περίπου 208 χιλ. ακίνητα το 2024.

Η εικόνα αυτή καταδεικνύει ότι το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών πέρα από τις κύριες χρήσεις και τη βραχυχρόνια μίσθωση ήταν μειωμένο κατά περίπου 180 χιλιάδες μονάδες σε σχέση με το 2011.

Το «κενό» της αγοράς

Η μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς εκτιμά ότι, με τον σημερινό ρυθμό οικοδομικής δραστηριότητας, περίπου 35 χιλιάδες νέες κατοικίες ετησίως, η υστέρηση αυτή μπορεί να καλυφθεί σε βάθος πενταετίας, εφόσον δεν αλλάξουν σημαντικά οι υπόλοιπες συνθήκες.

Η διαπίστωση αυτή αναδεικνύει το βασικό δίλημμα της αγοράς: από τη μία πλευρά η ζήτηση για στέγη ενισχύεται, τόσο λόγω δημογραφικών τάσεων όσο και λόγω της ανόδου της τουριστικής οικονομίας που «τραβάει» ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Από την άλλη, η προσφορά παραμένει ανελαστική, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται πιέσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης.

Σημάδια ανάκαμψης

Παρά τις προκλήσεις, υπάρχουν και ορισμένα θετικά στοιχεία που δείχνουν ότι η αγορά αρχίζει να ανακάμπτει. Η κατασκευή περίπου 35 χιλιάδων κατοικιών τον χρόνο αποτελεί σαφή ένδειξη ότι η οικοδομική δραστηριότητα ξυπνάει ξανά, μετά από μια δεκαετία σχεδόν αδράνειας. Αυτό δημιουργεί προσδοκίες ότι το έλλειμμα μπορεί να καλυφθεί σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.

Την ίδια στιγμή, η αύξηση των εξοχικών και δευτερευουσών κατοικιών δείχνει ότι η Ελλάδα παραμένει ελκυστικός προορισμός για παραθεριστική χρήση και επενδυτική αξιοποίηση. Αυτή η πλευρά, αν και στερεί ακίνητα από την αγορά μόνιμης κατοικίας, ενισχύει τη συνολική αξία της αγοράς και συμβάλλει στην εισροή κεφαλαίων.

Η κρίσιμη πενταετία

Η ελληνική αγορά κατοικίας μπαίνει σε μια κρίσιμη πενταετία, όπου θα κριθεί αν το έλλειμμα των 180.000 κατοικιών θα κλείσει πράγματι ή αν η ψαλίδα θα συνεχίσει να μεγαλώνει. Η κατεύθυνση θα εξαρτηθεί από το αν η ενισχυμένη οικοδομική δραστηριότητα θα συνοδευτεί από στοχευμένες πολιτικές για την προσιτή στέγη και ρυθμίσεις που θα εξισορροπήσουν την πίεση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.