ΑΑΔΕ: Ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων προχώρησε στην εξειδίκευση της διαδικασίας και των κριτηρίων αποδέσμευσης κατασχεμένων ακινήτων, ανοίγοντας τον δρόμο για την πώλησή τους χωρίς να απαιτείται πλέον η πλήρης εξόφληση της οφειλής.
Η ρύθμιση περιλαμβάνεται σε Απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή (Α.1158/2026), και εξειδικεύει την εφαρμογή του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, όπως αυτό διαμορφώθηκε με το άρθρο 18 του ν. 5293/2026.
Στόχος της νέας ρύθμισης, σύμφωνα με τη σχετική ανακοίνωση της ΑΑΔΕ, είναι να διευκολυνθούν οι συναλλαγές στην αγορά ακινήτων και να δοθεί μεγαλύτερη ευελιξία σε φορολογούμενους που έχουν στην κατοχή τους κατασχεμένη περιουσία.
Τι ίσχυε μέχρι σήμερα
Μέχρι τώρα, για να αρθεί μια κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου, απαιτούνταν κατά κανόνα η πλήρης εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής. Αυτό λειτουργούσε ανασταλτικά για πολλούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν ή να πωλήσουν την περιουσία τους παρά μόνο αν είχαν τη δυνατότητα να σβήσουν ολόκληρο το χρέος τους απέναντι στο Δημόσιο.
Πώς λειτουργεί η νέα διαδικασία
Με τη νέα ρύθμιση, η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται πλέον ψηφιακά, μέσω της πύλης myAADE (myaade.gr), ακολουθώντας τη διαδρομή:
Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση (π.χ. μέσω πώλησης), πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις:
- Φορολογική ενημερότητα: Ο οφειλέτης πρέπει να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
- Τίμημα όχι κατώτερο της αξίας: Το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
- Παρακράτηση ποσού υπέρ ΑΑΔΕ: Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να παρακρατήσει από το τίμημα της μεταβίβασης και να αποδώσει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ποσοστό αυτό μπορεί να διαμορφωθεί υψηλότερα, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εκτιμώμενη εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.
Αν το ποσό που προκύπτει από το 25% (ή το τυχόν υψηλότερο ποσοστό) είναι μικρότερο από αυτό που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, τότε θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ το μεγαλύτερο από τα δύο ποσά.
Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση, η οποία αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που καταγράφει τον τρόπο υπολογισμού των συντελεστών βαρύτητας για τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας.
Παράδειγμα εφαρμογής
Η ΑΑΔΕ δίνει το εξής παράδειγμα εφαρμογής της ρύθμισης:
Ένα φυσικό πρόσωπο θέλει να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Αν, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη δυνατή βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.
- Θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% x 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός αν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό, οπότε θα παρακρατηθεί αυτό.
- Μετά την καταβολή του ποσού αυτού, θα μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να καταβάλει ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση, μια προϋπόθεση που λειτουργούσε έως τώρα ανασταλτικά για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων υπό κατάσχεση.
Γιατί έχει σημασία η αλλαγή
Η ρύθμιση αλλάζει ουσιαστικά τη λογική του μηχανισμού: αντί η αγορά ακινήτου να «παγώνει» έως ότου ο οφειλέτης εξοφλήσει το σύνολο του χρέους του, το Δημόσιο εξασφαλίζει άμεσα ένα μέρος της οφειλής μέσω της συναλλαγής, ενώ ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα να ρευστοποιήσει την περιουσία του. Το τελικό ποσοστό παρακράτησης δεν είναι ενιαίο, αλλά συνδέεται με τη συνέπεια του οφειλέτη απέναντι στη φορολογική διοίκηση, λειτουργώντας έτσι και ως κίνητρο τακτοποίησης οφειλών.
Πού μπορούν να απευθυνθούν οι ενδιαφερόμενοι
Για πληροφορίες ή διευκρινίσεις, η ΑΑΔΕ παραπέμπει στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων (my1521):
- Τηλεφωνικά: 1521 (χωρίς χρέωση), εργάσιμες ημέρες 07:00–20:00
- Ψηφιακά: μέσω my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό - Κατασχέσεις > Άρση Κατασχέσεων