Airbnb σε πολυκατοικία: Πότε μπορεί να το μπλοκάρει η συνέλευση

Η ραγδαία αύξηση της χρήση των κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα από πλατφόρμες τύπου Airbnb έχει δημιουργήσει πολλές συζητήσεις τα τελευταία χρόνια  και την ανάγκη να δημιουργηθεί ένα συγκεκριμένο πλαίσιο.

Αρκετές φορές, μάλιστα, σε πολυκατοικίες φέρνει αντιμέτωπους ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν το ακίνητό τους με γείτονες που ανησυχούν για τη φθορά των κοινοχρήστων χώρων, τον θόρυβο ή την αλλαγή του χαρακτήρα του κτιρίου.

Το ερώτημα «μπορεί η συνέλευση της πολυκατοικίας να το απαγορεύσει;» δεν έχει μία καθολική απάντηση, καθώς μέχρι στιγμής εξαρτάται κυρίως από το τι προβλέπει ο κανονισμός της κάθε πολυκατοικίας.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι το κλειδί

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποτελεί ουσιαστικά «νόμο» στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών: όσα προβλέπει είναι δεσμευτικά για όλους, ανεξάρτητα από μεταγενέστερη αλλαγή ιδιοκτήτη ή μισθωτή. Η νομολογία έχει διαμορφώσει δύο βασικά σενάρια:

1. Όταν ο κανονισμός σιωπά ή περιγράφει γενικά τη χρήση Σε πολλές παλιές πολυκατοικίες ο κανονισμός αναφέρεται απλώς σε «κατοικίες, καταστήματα, γραφεία» χωρίς να απαγορεύει ρητά άλλες χρήσεις. Σε τέτοιες περιπτώσεις, τα δικαστήρια έχουν κρίνει ότι η εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω Airbnb δεν παραβιάζει τον κανονισμό, εφόσον δεν διαταράσσεται η στατική και λειτουργική ασφάλεια του κτιρίου. Δικαστήριο έκρινε ότι η αναφορά του κανονισμού σε αποθήκες, καταστήματα, γραφεία και επαγγελματικές κατοικίες αποσκοπούσε απλώς να περιγράψει τη συνήθη χρήση των ιδιοκτησιών όπως προβλεπόταν όταν συντάχθηκε ο κανονισμός, και δεν σήμαινε απαγόρευση κάθε άλλης δραστηριότητας, καταλήγοντας ότι η εκμετάλλευση οριζόντιων ιδιοκτησιών ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν συνιστά παραβίαση του κανονισμού.

2. Όταν ο κανονισμός ορίζει ρητά αποκλειστική χρήση ως «κατοικία» Το τοπίο αλλάζει ριζικά όταν ο κανονισμός προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία. Η πρόσφατη απόφαση ΜΠΑ 2937/2026 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (ασφαλιστικά μέτρα) είναι ιδιαίτερα σημαντική: το δικαστήριο έκανε δεκτή αίτηση διαχειρίστριας πολυκατοικίας και έκρινε ότι δεν επιτρέπεται η χρήση διαμερισμάτων για Airbnb όταν ο κανονισμός επιτάσσει ρητά την αποκλειστική χρήση τους ως κατοικιών. Η εταιρεία που εκμεταλλευόταν το ακίνητο υποχρεώθηκε να σταματήσει τη δραστηριότητα, με απειλή χρηματικής ποινής σε περίπτωση παράβασης. Στο σκεπτικό της απόφασης τονίστηκε ότι ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου στις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις, γεγονός που δεσμεύει άμεσα κάθε ιδιοκτήτη ή μισθωτή, ανεξάρτητα από τυχόν σύμβαση με πλατφόρμα όπως το Airbnb.

Επομένως, δεν υπάρχει γενικός κανόνας που να απαγορεύει ή να επιτρέπει καθολικά το Airbnb σε πολυκατοικίες, αλλά σε κάθε περίπτωση εξαρτάται από τον κάθε κανονισμό της πολυκατοικίας.

Μπορεί η συνέλευση να απαγορεύσει το Airbnb με απλή απόφαση;

Εδώ χρειάζεται προσοχή σε μια σημαντική διάκριση:

• Μια απλή απόφαση της συνέλευσης (π.χ. με πλειοψηφία σε τακτική ή έκτακτη συνεδρίαση) δεν αρκεί από μόνη της για να απαγορεύσει μια χρήση που επιτρέπεται από τον υπάρχοντα κανονισμό. Η συνέλευση διαχειρίζεται τρέχοντα θέματα λειτουργίας του κτιρίου, δεν έχει όμως εξουσία να τροποποιήσει ουσιαστικά τους όρους χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών, καθώς αυτό συνιστά περιορισμό ατομικού εμπράγματου δικαιώματος.
• Η τροποποίηση του ίδιου του κανονισμού είναι ο μόνος τρόπος για να εισαχθεί ρητή απαγόρευση εκεί όπου δεν προϋπήρχε. Αυτό, όμως, απαιτεί κατά κανόνα πολύ αυξημένη πλειοψηφία, συχνά ομοφωνία όλων των συνιδιοκτητών, ανάλογα με όσα ορίζει ο ίδιος ο κανονισμός για την τροποποίησή του. Οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας, που φτάνουν έως και το 100% για τροποποίηση κανονισμού, έχουν καταστήσει έως σήμερα ιδιαίτερα δύσκολη κάθε αλλαγή σε παλαιότερες πολυκατοικίες.
• Αν ο κανονισμός ήδη περιέχει αποκλειστική πρόβλεψη χρήσης ως κατοικία, τότε δεν χρειάζεται καν τροποποίηση. Η συνέλευση ή ο διαχειριστής μπορεί να επικαλεστεί απευθείας τον υπάρχοντα κανονισμό (όπως έγινε στην υπόθεση ΜΠΑ 2937/2026) και να ζητήσει δικαστική προστασία, συνήθως μέσω ασφαλιστικών μέτρων, αν κάποιος ιδιοκτήτης τον παραβιάζει.

Με λίγα λόγια: εάν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή αποκλείει την τουριστική εκμετάλλευση, δημιουργείται ισχυρό νομικό έρεισμα για τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η νομολογία όμως δεν είναι ενιαία και υπάρχουν αντίθετες αποφάσεις, όταν ο κανονισμός δεν περιέχει τέτοια ρήτρα απαγόρευσης.

Έρχεται νέο νομοθετικό πλαίσιο

Το Υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται έναν νέο, ενιαίο Κώδικα Ιδιοκτησίας που θα ρυθμίζει συνολικά τις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών σε πολυκατοικίες, με στόχο η ψήφισή του να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2026. Μεταξύ των βασικών αλλαγών που συζητούνται:

• Λήψη αποφάσεων με απλή πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα πολυκατοικιών, όπως συντήρηση, επισκευές και ενεργειακή αναβάθμιση, αντί των σημερινών αυξημένων πλειοψηφιών.
• Δραστική απλοποίηση των διαδικασιών τροποποίησης του κανονισμού πολυκατοικίας, ώστε να προσαρμόζεται ευκολότερα στις σύγχρονες ανάγκες.
• Ρητή ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), η οποία μέχρι σήμερα λειτουργεί ως «γκρίζα ζώνη» στο πλαίσιο της συνιδιοκτησίας, δηλαδή μια συγκεκριμένη νομοθετική πρόβλεψη για το πώς μπορεί (ή δεν μπορεί) να αποφασίζεται η απαγόρευσή της εντός πολυκατοικίας.
• Μείωση από το 65% στο 51% του απαιτούμενου ποσοστού συναίνεσης και για αποφάσεις αντιπαροχής.

Μέχρι να ολοκληρωθεί αυτή η νομοθετική πρωτοβουλία, το καθεστώς παραμένει αυτό που διαμορφώνει η υπάρχουσα νομολογία: κρίσιμο είναι το ακριβές κείμενο του κανονισμού κάθε πολυκατοικίας.

Τι πρέπει να γνωρίζουν ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες

• Αν θέλετε να χρησιμοποιήσετε κάποια κατοικία για βραχυχρόνια μίσθωση, ελέγξτε προσεκτικά τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ιδίως τυχόν όρους περί αποκλειστικής χρήσης «κατοικίας» ή απαγόρευσης επαγγελματικής/τουριστικής δραστηριότητας.
• Η εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και η τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων είναι ανεξάρτητη διαδικασία από το αν επιτρέπεται η χρήση βάσει του κανονισμού. Η συμμόρφωση με τη φορολογική νομοθεσία δεν εξαλείφει ενδεχόμενη παράβαση του κανονισμού.
• Αν είστε συνιδιοκτήτης που θέλει να αντιδράσει σε λειτουργία Airbnb σε γειτονικό διαμέρισμα, μπορείτε είτε να επικαλεστείτε υπάρχουσα ρήτρα περί αποκλειστικής κατοικίας στον κανονισμό (με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως στην ΜΠΑ 2937/2026), είτε να επιχειρήσετε τροποποίηση του κανονισμού με τη συναίνεση που αυτός προβλέπει.