Μέτρο-ανάσα για την αγορά το «φρένο» στις εμπορικές μισθώσεις -«Καίνε» τα επαγγελματικά ακίνητα

Σε μια συγκυρία, όπου τα ενοίκια «τρέχουν» με ιλιγγιώδη ταχύτητα, πέρα και πάνω από τον πληθωρισμό, το «φρενάρισμα» στις εμπορικές μισθώσεις κρίθηκε από το υπουργείο Ανάπτυξης ως αναγκαία συνθήκη για μην «σκάσει» η αγορά.

Τα στοιχεία από τον κλάδο του εμπορίου, που επέδρασαν καταλυτικά στην απόφαση για την παράταση του πλαφόν, δείχνουν ότι αυτήν τη στιγμή υπάρχει μια «τρύπα» 750 εκ ευρώ στους τζίρους, που προέρχεται από υπέρογκα μισθώματα, ενέργεια και μισθολογικές επιβαρύνσεις. Και κάπως έτσι και το 2026, η μεγαλύτερη αύξηση που μπορεί να γίνει στις εμπορικές μισθώσεις, περιορίζεται στο 3%.

«Καίνε» τα επαγγελματικά ακίνητα

Μόλις πριν από λίγες ημέρες, στην ετήσια έκθεση της Cushman & Wakefield, η Ερμού στρογγυλοκάθισε στη 15η θέση της διεθνούς κατάταξης των ακριβότερων εμπορικών δρόμων. Αναμφίβολα, δεν βρίσκονται όλοι οι δρόμοι και οι εμπορικές γειτονιές στην ίδια κατηγορία, ωστόσο αναλογικά τα βάρη των ενοικίων στα επαγγελματικά ακίνητα είναι ψηλά, όπως ψηλά κινούνται και οι τιμές αυτών των ακινήτων.

Σύμφωνα με την Έρευνα Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων που διεξάγει η Τράπεζα της Ελλάδος, οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, κυμάνθηκαν μεταξύ 5,4% και 6,6%, οριακά χαμηλότερες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, κατά την ίδια περίοδο, οι αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών κυμάνθηκαν μεταξύ 6,5% και 7,5%.

Οι αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας (οδός Ερμού), κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, εκτιμάται ότι κυμάνθηκαν μεταξύ 5% και 6%. Οι αντίστοιχες αποδόσεις του κέντρου της Θεσσαλονίκης (οδός Τσιμισκή) κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,4%.

Τα ποσοστά κενών χώρων στα υψηλών προδιαγραφών επαγγελματικής χρήσης ακίνητα, σε εμπορικές θέσεις, διατηρήθηκαν σε χαμηλά επίπεδα. Το εκτιμώμενο ποσοστό κενών χώρων γραφείων υψηλών προδιαγραφών στον βόρειο άξονα της Αθήνας (Λεωφ. Κηφισίας) ανέρχεται σε 4,7%, ενώ στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας σε 5,2%. Για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών τα ποσοστά κενών χώρων εκτιμήθηκαν, από τους συμμετέχοντες στην έρευνα, στο 2,7% για την Αθήνα (οδός Ερμού) και 4,4% για τη Θεσσαλονίκη (οδός Τσιμισκή).

Οι αντιδράσεις

Η άλλη όψη του νομίσματος είναι οι αντιδράσεις των ιδιοκτητών ακινήτων. Το βασικό επιχείρημα είναι ότι η παρέμβαση αυτή (πλαφόν) ξεκίνησε το 2021, όταν ο πληθωρισμός είχε υπερβεί το 10%. Σήμερα που με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει στο 2,4% και σύμφωνα με το τελευταίο «Inflation Monitor» της Τράπεζας της Ελλάδος θα ανέλθει σε 2,2% για το 2025 και 2,1% για το 2026, μια ανάσα από τον μεσοπρόθεσμο στόχο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για πληθωρισμό 2%.

«Αυτό σημαίνει ότι δεν υφίσταται πλέον λόγος συνέχισης της επιβολής του, και αυτό παρά μόνον η ικανοποίηση συντεχνιακών αιτημάτων, σε βάρος της περιουσίας της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας της χώρας μας», επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Σ. Παραδιάς.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει, όμως, η οδηγία της ΠΟΜΙΔΑ, για το πώς μπορεί να γίνει by pass, δηλαδή να αναζητηθεί μεγαλύτερη αύξηση στο ενοίκιο. Όπως γίνεται δεκτό από τη νομολογία, η αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 288 ΑΚ, δηλαδή σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης είναι σε κάθε περίπτωση επιτρεπτή.

Ωστόσο, η περίπτωση που θα μπορούσε να διεκδικηθεί δικαστικώς υψηλότερη συμβατική αύξηση μισθώματος συνίσταται μόνο αν σε μια επαγγελματική μίσθωση το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή της διάταξης σε βάρος του εκμισθωτή μιας τέτοιας μίσθωσης καταλήγει να είναι ιδιαίτερα επαχθής και καταχρηστική, και ως εκ τούτου μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά τουλάχιστον η συμφωνημένη αναπροσαρμογή.

Περαιτέρω, μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει και να λάβει αυξημένο μίσθωμα σε σχέση με το καταβαλλόμενο κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 3% χωρίς μάλιστα δικαστική απόφαση στις εξής περιπτώσεις:

• Αν σε μια επαγγελματική μίσθωση συμφωνήθηκε κατά την έναρξή της, πόσο θα είναι το κανονικό μίσθωμα, πλην όμως για διευκόλυνση του μισθωτή κατά την αρχική εγκατάστασή του στο μίσθιο και την κατάλληλη διαμόρφωσή του από αυτόν, με ειδική γραπτή συμφωνία καθορίστηκε χαμηλό αρχικό μίσθωμα για ένα μικρό και μόνον διάστημα, μετά από το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα ισχύσει το κανονικό (αγοραίο), σημαντικά μεγαλύτερο, μίσθωμα.
• Όταν λήξει η συμβατική ή η τυχόν μεγαλύτερη νόμιμη διάρκεια μιας επαγγελματικής μίσθωσης, ο περιορισμός του 3% δεν μπορεί να αφορά το μίσθωμα της νέας μίσθωση που θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Κατά την ΠΟΜΙΔΑΑ, αν θεωρηθεί ότι ισχύει το αντίθετο, τότε ο εκμισθωτής ακινήτου με παλαιό και πολύ χαμηλό μίσθωμα δεν θα έχει άλλη λύση παρά να εξώσει τον υπάρχοντα μισθωτή του προκειμένου να το εκμισθώσει σε τρίτον με απολύτως ελεύθερο μίσθωμα, οπότε η διάταξη αυτή θα βλάψει τελικά αντί να προστατεύσει τους μισθωτές.