Νέες εκτιμήσεις για την αγορά ακινήτων το 2026 -Τι αλλάζει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Την ώρα που το οικονομικό επιτελείο δρομολογεί τις νέες παρεμβάσεις για τη στεγαστική κρίση, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι αιτίες αυτής της κρίσης ζουν και βασιλεύουν.
Αφήνοντας κατά μέρος την απόκλιση μεταξύ του ρυθμού αύξησης της τιμής ακινήτων- ενοικίων και των εισοδημάτων, τα μηνύματα από τον κατασκευαστικό κλάδο δεν επιτρέπουν ιδιαίτερη αισιοδοξία ότι θα κλείσει γρήγορα το «κενό» μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Αν και τους τελευταίους μήνες του 2025 καταγράφηκε αύξηση στις οικοδομικές άδειες και στον όγκο των νέων οικοδομών, συνολικά την περασμένη χρονιά το πρόσημο παρέμεινε αρνητικό. Είναι ενδεικτικό ότι στην Αττική οι άδειες ήταν μειωμένες κατά 4% σε σχέση με το 2024 (10μηνο) και στην Κεντρική Μακεδονία- κυρίως Θεσσαλονίκη- κατά 11,9%.
Όπως σημειώνει χαρακτηριστικά το Ελληνοαμερικανικό Επιμελητήριο στην ειδική του Έκθεση για την αγορά ακινήτων, το ζήτημα στέγασης, σε συνδυασμό με τη διαχρονική έλλειψη κατάλληλων οικιστικών ακινήτων, συνεχίζουν να ασκούν πιέσεις στην αγορά και εντείνουν το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας. Οι περιορισμοί αυτοί αναδεικνύουν την ανάγκη προσέλκυσης νέων θεσμικών διεθνών επενδυτών, κυρίως εκείνων που μπορούν να υλοποιήσουν οικιστικές αναπτύξεις σε μεγάλη κλίμακα, να υποστηρίξουν την αστική αναγέννηση, να αυξήσουν την προσφορά κατάλληλων και προσιτών κατοικιών και να συμβάλουν στη μακροπρόθεσμη σταθερότητα της αγοράς.
Οι προβλέψεις για το 2026
Για το επόμενο εξάμηνο, το Επιμελητήριο αναμένει να συνεχιστεί η θετική πορεία του τομέα των ξενοδοχείων, των χώρων βραχυχρόνιας μίσθωσης και της δεύτερης/εξοχικής κατοικίας, ενώ οι εμπορικοί και αποθηκευτικοί χώροι εκτιμάται ότι θα παρουσιάσουν επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης. Η συνολική θετική προοπτική στηρίζεται στη σταθερή αύξηση του ΑΕΠ και τη μακροοικονομική σταθερότητα, στην πρόοδο μεγάλων έργων αστικής ανάπλασης και έργων που χρηματοδοτούνται από την ΕΕ, καθώς και στη βελτιωμένη πρόσβαση σε κεφάλαια. Ωστόσο, οι προκλήσεις παραμένουν:
- Διεθνής και γεωπολιτική αστάθεια
- Υψηλό κόστος κατασκευής και έλλειψη εργατικού δυναμικού
- Περιορισμοί στην προσφορά και ρυθμιστικές προκλήσεις
- Πίεση από τον πληθωρισμό και τα λειτουργικά κόστη
- Μειωμένη προσιτότητα των κατοικιών
- Μη ρεαλιστικές προσδοκίες τιμών και ανταγωνισμός στην αγορά
- Γραφειοκρατικές καθυστερήσεις στις διαδικασίες καταχώρισης και ανάπτυξης ακινήτων
- Προσδοκίες για διοικητικές διευκρινίσεις σχετικά με τους φορολογικούς και πολεοδομικούς κανονισμούς
- Εξωτερικοί μακροοικονομικοί και παγκόσμιοι κίνδυνοι που επηρεάζουν την ελκυστικότητα της αγοράς
- Αυστηρότερες απαιτήσεις ESG και κανονιστικές απαιτήσεις που επηρεάζουν τα μη συμμορφούμενα αποθέματα
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Την ίδια ώρα, η αγορά αλλά και οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές «μετράνε» τις αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και πώς μπορούν να επηρεαστούν οι εξελίξεις στην κτηματαγορά.
Όπως σημειώνει η Elxis σε σχετική ανάλυση, το 2026 θεωρείται περίοδος αναθεώρησης. Οι Αρχές παρακολουθούν τον αντίκτυπο των μέτρων στη διαθεσιμότητα κατοικιών και στις τιμές ενοικίασης στις συγκεκριμένες γειτονιές και οι οποιεσδήποτε μελλοντικές αποφάσεις θα βασίζονται σε δεδομένα και οι πιθανές προσαρμογές αναμένεται να παραμείνουν γεωγραφικά στοχευμένες και όχι ευρείες ή πανεθνικές.
Αυξημένη είναι η προσοχή σε τουριστικούς προορισμούς υψηλής ζήτησης, όπως η Πάρος, η Σαντορίνη, τα Χανιά και τμήματα της Χαλκιδικής, όπου η δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια. Σε αυτό το στάδιο, είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι οι περιοχές αυτές δεν υπόκεινται σε γενική πανελλαδική απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αντιθέτως, βρίσκονται υπό στενότερη παρακολούθηση λόγω της έντονης εποχικής ζήτησης και της πίεσης που ασκείται στη διαθεσιμότητα τοπικών κατοικιών, ιδίως για τους μόνιμους κατοίκους και τους εποχικούς εργαζόμενους.
Τι ισχύει επί του παρόντος, μετά τις τελευταίες παρεμβάσεις;
Αθήνα: Οι περιορισμοί συνεχίζονται σε τμήματα του κέντρου, κυρίως σε γειτονιές με εξαιρετικά υψηλή τουριστική ζήτηση. Αυτές περιλαμβάνουν επιλεγμένες περιοχές εντός:
- Η 1η Δημοτική Κοινότητα- ιστορικό και εμπορικό κέντρο: περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
- Η 2η Δημοτική Κοινότητα: περιλαμβάνει περιοχές όπως το Μετς, ο Νέος Κόσμος, ο Άγιος Αρτέμιος και το Παγκράτι.
- Η 3η Δημοτική Κοινότητα: περιλαμβάνει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.
Θεσσαλονίκη: Από τον Μάρτιο του 2026, παρόμοια μέτρα ισχύουν για τον ιστορικό και εμπορικό πυρήνα της 1ης Δημοτικής Κοινότητας Θεσσαλονίκης. Η αναστολή των νέων εγγραφών θα ισχύσει αρχικά για ένα έτος, με δυνατότητα παράτασης. Πρόκειται για την πλατεία Αριστοτέλους, τους άξονες Εγνατία και Τσιμισκή, τα Λαδάδικα και την περιοχή γύρω από το λιμάνι, τη Ροτόντα, την Καμάρα και περιοχές της Άνω Πόλης, καθώς και το παραλιακό μέτωπο μέχρι τον Λευκό Πύργο.