Στο “μικροσκόπιο” της αγοράς τα μέτρα για το στεγαστικό- “Αγκάθι” η αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων

Αυτήν τη στιγμή υπολογίζεται ότι “λείπουν” τουλάχιστον 180.000 ακίνητα, προκειμένου να καλυφθεί η ζήτηση κι αυτή είναι μια από τις βασικές παραμέτρους της δύσκολης εξίσωσης για την αντιμετώπιση του στεγαστικού.  

Με αυτό το δεδομένο, η αγορά “μετράει” τις εξαγγελίες της ΔΕΘ, εκτιμώντας ότι η προσφορά κατοικιών είναι αυτή που θα κρίνει το τελικό αποτέλεσμα. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Prosperty, το 2027 αναμένεται να ξεκινήσει με νέα δεδομένα για την ελληνική αγορά κατοικίας. Οι εξαγγελίες της ΔΕΘ φέρνουν μια σειρά παρεμβάσεων που αγγίζουν διαφορετικές πλευρές του real estate: από τη διευκόλυνση της πρόσβασης στην πρώτη κατοικία και τη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς, μέχρι τον περιορισμό της διεθνούς ζήτησης μέσω της αυξημένης φορολόγησης αγοραστών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. 

Περισσότεροι αγοραστές στην αγορά πρώτης κατοικίας 

Το «Σπίτι Μου 3» αναμένεται να διαθέσει κεφάλαια ύψους €2 δισ. και να διευρύνει περαιτέρω την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση. Για χιλιάδες νοικοκυριά, η δυνατότητα χρηματοδότησης με ευνοϊκότερους όρους μπορεί να μετατρέψει την αγορά κατοικίας από μακρινό στόχο σε πραγματική επιλογή. 

Το κρίσιμο σημείο, όμως, βρίσκεται στην άλλη πλευρά της συναλλαγής. Θα υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα ακίνητα που να ανταποκρίνονται στα κριτήρια και στις οικονομικές δυνατότητες αυτών των αγοραστών; 

Η εμπειρία της αγοράς δείχνει ότι όταν πολλοί ενδιαφερόμενοι αναζητούν ταυτόχρονα περιορισμένο αριθμό κατάλληλων ακινήτων, ο ανταγωνισμός αυξάνεται. Γι’ αυτό και η επιτυχία ενός προγράμματος χρηματοδότησης δεν εξαρτάται μόνο από το πόσοι μπορούν να αγοράσουν, αλλά και από το πόσα σπίτια υπάρχουν διαθέσιμα προς αγορά. 

Κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς 

Μία ακόμη αλλαγή που τίθεται σε εφαρμογή από το 2027 αφορά την επέκταση της κατάργησης του ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία σε μικρούς οικισμούς. Το πληθυσμιακό όριο διευρύνεται από τους 1.500 στους 2.000 κατοίκους, ενώ ειδικά για τη Δυτική Μακεδονία φτάνει τους 2.200 κατοίκους. Με τη νέα διεύρυνση εντάσσονται στο μέτρο 131 επιπλέον οικισμοί και περίπου 62.000 επιπλέον ιδιοκτήτες, με την απαλλαγή να καλύπτει συνολικά 12.855 οικισμούς από το νέο έτος. 

Πρόκειται για μια παρέμβαση με διαφορετική στόχευση από το «Σπίτι Μου 3». Δεν αφορά άμεσα την απόκτηση κατοικίας, αλλά μειώνει το κόστος κατοχής για χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων και ενισχύει την προσπάθεια στήριξης της κατοικίας στην περιφέρεια. 

Νέα δεδομένα και για τους διεθνείς αγοραστές 

Στην αντίθετη κατεύθυνση, από την 1η Ιανουαρίου 2027 έχει εξαγγελθεί η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για την αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών, δηλαδή χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η αλλαγή αφορά κατοικίες και όχι επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων, καθώς στόχος του μέτρου είναι να περιοριστεί η πρόσθετη εξωτερική ζήτηση που εκτιμάται ότι ασκεί πίεση στις τιμές κατοικίας. 

Η συγκεκριμένη μεταβολή μπορεί να επηρεάσει ιδιαίτερα περιοχές και κατηγορίες ακινήτων με υψηλή διεθνή ζήτηση. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, τα νησιά, οι εξοχικές κατοικίες και το premium residential real estate έχουν αναπτυχθεί τα τελευταία χρόνια μέσα σε ένα όλο και περισσότερο διεθνοποιημένο περιβάλλον. Σε αυτές τις αγορές, το ερώτημα δεν είναι μόνο εάν θα μειωθεί η ζήτηση. Είναι και κατά πόσο μια πιθανή μείωση των συναλλαγών θα επηρεάσει τη δημιουργία νέων projects, τις ανακαινίσεις και συνολικά το επενδυτικό ενδιαφέρον. 

Μία αγορά, πολλές διαφορετικές πραγματικότητες 

Οι νέες παρεμβάσεις αναδεικνύουν ακόμη περισσότερο το γεγονός ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν λειτουργεί ως ένα ενιαίο σύνολο. Η αγορά ενός διαμερίσματος €180.000 σε μια περιοχή της Αθήνας, μιας κατοικίας €800.000 στη Γλυφάδα και μιας κατοικίας σε έναν μικρό οικισμό της περιφέρειας αφορούν διαφορετικά κοινά, διαφορετικές ανάγκες και διαφορετικές συνθήκες αγοράς. Αυτό κάνει τη στόχευση των μέτρων ακόμη σημαντικότερη. 

Η στεγαστική πολιτική μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική όταν εντοπίζει πού υπάρχει πραγματική έλλειψη κατοικιών, πού συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη πίεση και ποια μέτρα μπορούν να λειτουργήσουν διαφορετικά ανάλογα με την περιοχή και το προφίλ της ζήτησης. 

Από τη χρηματοδότηση στην παραγωγή κατοικιών 

Σύμφωνα με την Prosperty, το επόμενο βήμα για την ελληνική αγορά δεν είναι μόνο να δημιουργήσει περισσότερους δυνητικούς αγοραστές. Είναι να δημιουργήσει περισσότερα σπίτια. Η αξιοποίηση κενών κτιρίων, η μετατροπή παλαιών επαγγελματικών ακινήτων, η ανακαίνιση του γερασμένου οικιστικού αποθέματος και η επιτάχυνση νέων κατασκευών μπορούν να αυξήσουν ουσιαστικά τις επιλογές που υπάρχουν στην αγορά. 

Παράλληλα, χρειάζεται καλύτερη αντιστοίχιση της προσφοράς με την πραγματική ζήτηση. Σε αυτό το σημείο, τα δεδομένα μπορούν να κάνουν τη διαφορά. Η κατανόηση του ποιος αναζητά τι, σε ποια περιοχή, με ποιο budget και για ποιο σκοπό επιτρέπει τόσο στην αγορά όσο και στην Πολιτεία να σχεδιάσουν πιο στοχευμένες παρεμβάσεις. 

Το 2027 θα είναι χρονιά νέων ισορροπιών  

Οι παρεμβάσεις που έχουν ανακοινωθεί κινούνται σε διαφορετικές κατευθύνσεις. Το «Σπίτι Μου 3» επιχειρεί να διευκολύνει την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, η επέκταση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ μειώνει το κόστος κατοχής σε περισσότερους μικρούς οικισμούς, ενώ ο νέος φόρος μεταβίβασης επιχειρεί να περιορίσει μέρος της εξωτερικής ζήτησης. 

Το πώς αυτές οι αλλαγές θα αποτυπωθούν τελικά στις τιμές, στις συναλλαγές και στη διαθεσιμότητα κατοικιών θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και από την εξέλιξη της προσφοράς.