Ανείσπρακτα ενοίκια: Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες για να μην πληρώσουν φόρο -Οι τρεις κινήσεις

Το «μπαλάκι» πάει στο ΥΠΕΘΟ, προκειμένου να εξεταστεί αν υπάρχει περιθώριο για διορθωτική κίνηση...

Ξεκίνησε η αντίστροφη μέτρηση για την έναρξη της φετινής διαδικασίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων και χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να «τρέξουν», αν δεν θέλουν να φορολογηθούν επί ανύπαρκτων εισοδημάτων.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία από την ΑΑΔΕ, 4.037 φορολογούμενοι με εισοδήματα (και) από ακίνητα, έσπευσαν το 2022 να συμπληρώσουν τα ειδικά «κουτάκια» του Ε1 και του Ε2, έτσι ώστε να αποφύγουν το «παραφουσκωμένο» εκκαθαριστικό της εφορίας, για εισοδήματα περίπου 12,5 εκατ. ευρώ, τα οποία φαίνονταν μόνο στα χαρτιά. Στη διετία που μεσολάβησε, τα ενοίκια «φούσκωσαν» κι άλλο και είναι πολύ πιθανό οι ιδιοκτήτες με ανείσπρακτα ενοίκια να έχουν πολλαπλασιαστεί.

Με δεδομένο ότι η φετινή φορολογική περίοδος σηκώνει αυλαία το Μάρτιο, τι εναλλακτικές έχουν οι εν λόγω ιδιοκτήτες; «Δεν αρκεί να δηλώσουν τα ανείσπρακτα ενοίκια, αλλά θα πρέπει να τεκμαίρεται», σημειώνουν φοροτεχνικοί, παραπέμποντας στο «παράθυρο» του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, το οποίο προβλέπει τα εξής: «Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων».

Το spitogatos επεξηγεί τις παραπάνω διαδικασίες, οι οποίες κατοχυρώνουν νομικά τους ιδιοκτήτες, έτσι ώστε να αποφύγουν τον... πέλεκυ της εφορίας.  

#1 Αίτηση έκδοσης διαταγής πληρωμής 

O εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ασκήσει αγωγή απόδοσης των απλήρωτων ενοικίων - συμπεριλαμβανομένων των κοινόχρηστων εξόδων, των τελών και των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εάν ο ενοικιαστής καθυστερεί, εξαιτίας παραβίασης των όρων της σύμβασης (λόγω δυστροπίας), ακόμη και αν δεν έχει υποβάλει αναφορά για λύση της σύμβασης.

Η απαίτηση αυτή μπορεί να γίνει δικαστικά με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου, όπου θα ζητείται η συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης. Αυτό μπορεί να γίνει εφόσον τα απλήρωτα ποσά μπορούν να επιβεβαιωθούν γραπτώς, είτε μέσω δημόσιων εγγράφων είτε μέσω ιδιωτικών εγγράφων. 

#2 Καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης 

Ο εκμισθωτής, σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής του ενοικίου, ολικής ή μερικής, τουλάχιστον έναν μήνα πριν σε περίπτωση σύμβασης με διάρκεια έναν χρόνο ή περισσότερο, και δέκα ημέρες πριν σε άλλες περιπτώσεις μίσθωσης, μπορεί να προχωρήσει σε καταγγελία της μίσθωσης.

Επιπλέον, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για τυχόν ζημίες που προκύπτουν λόγω της πρόωρης λύσης της σύμβασης. Αξίζει να σημειωθεί πάντως ότι η τερματική καταγγελία δεν έχει επίδραση εάν ο ενοικιαστής καταβάλει το εκπρόθεσμο ενοίκιο καθώς και τυχόν έξοδα που προέκυψαν λόγω της καταγγελίας πριν λήξει η προθεσμία αυτή. Η καταγγελία οδηγεί στο τέλος της σχέσης μίσθωσης μετά τη λήξη της προθεσμίας.

#3 Αίτηση απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου 

Υποβάλλοντας αίτηση για την έκδοση δικαστικής διαταγής, ο εκμισθωτής έχεις τη δυνατότητα να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου. Πρέπει να πληρούνται τα εξής κριτήρια:

• Να υπάρχει γραπτή απόδειξη για την έναρξη της ενοικίασης. 
• Να έχει παραδοθεί έγγραφη ειδοποίηση με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την υποβολή της αίτησης. 

Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται στους ειδικούς κωδικούς 125-126 του Ε1, περί ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, όπως επίσης στη στήλη 16 του Ε2. Τα εν λόγω εισοδήματα θα φορολογηθούν στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν.

Τα... αντίμετρα  

Με τη σειρά του, ο ενοικιαστής που έχει απλήρωτα ενοίκια, μπορεί να προχωρήσει, ανάλογα με την περίπτωση, στα παρακάτω:

• Μπορεί να αποφύγει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου, καταβάλλοντας τα οφειλόμενα ενοίκια εντός της προθεσμίας. Σε περίπτωση έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και διαταγής πληρωμής, ο μισθωτής έχει 15 ημέρες για ανακοπή. Ωστόσο η ανακοπή δεν αναστέλλει αυτόματα την εκτέλεση, αλλά το δικαστήριο μπορεί να χορηγήσει αναστολή εάν υπάρχουν πιθανολογημένοι λόγοι. 
• Ο ενοικιαστής δύναται να απαλλαγεί από τις συνέπειες της καταγγελίας, προχωρώντας στην εξόφληση των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων και των σχετικών εξόδων. Βέβαια, ο ενοικιαστής, ως εναγόμενος, έχει το δικαίωμα να υπερασπιστεί τους ισχυρισμούς του, προβάλλοντας όλες τις ενστάσεις που σχετίζονται με τη μισθωτική σχέση. Ενδεικτικά, εάν η πραγματική ελάττωση εμποδίζει τη χρήση που έχει συμφωνηθεί, τότε ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να αντιταχθεί στην αγωγή του ιδιοκτήτη, αρνούμενος την καταβολή του ενοικίου κατά τη διάρκεια της περιόδου που η ελάττωση εμποδίζει τη χρήση, καθώς η ύπαρξη του ελαττώματος αποτελεί βάση για τη μη ευθύνη του ενοικιαστή για τα απλήρωτα ενοίκια. 

Ο ΕΝΦΙΑ

Το άνοιγμα της πλατφόρμας για τα ασφαλισμένα ακίνητα «αποκάλυψε» σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ότι δεν δικαιούνται την έκπτωση του 10% στον ΕΝΦΙΑ.
Σύμφωνα με τη διάταξη και τη σχετική Απόφαση, «η ασφάλιση θα πρέπει να καλύπτει σωρευτικά τους ασφαλιστικούς κινδύνους σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας για χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριών (3) μηνών εντός του ίδιου έτους». Ποιο είναι το πρόβλημα; Ότι χιλιάδες ακίνητα που είναι ασφαλισμένα, δεν είναι ασφαλισμένα και για τους τρεις κινδύνους.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ένωσης Ασφαλιστικών Εταιριών, οι ασφαλισμένες κατοικίες είναι 983.361. Από αυτές, οι 508.908 είναι ασφαλισμένες για καιρικά φαινόμενα και σεισμό, οι 285.815 είναι ασφαλισμένες για σεισμό, οι 142.910 είναι ασφαλισμένες για καιρικά φαινόμενα, οι 45.728 είναι ασφαλισμένες για πυρκαγιά χωρίς καιρικά φαινόμενα/ σεισμό. 

Το μπαλάκι πάει στο ΥΠΕΘΟ, προκειμένου να εξεταστεί αν υπάρχει περιθώριο για διορθωτική κίνηση...