Αλλαγές στις εξώσεις από 1η Μαΐου - Τα βήματα της νέας διαδικασίας
Μια καθοριστική μεταρρύθμιση στις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών εφαρμόζεται από την 1η Μαΐου 2026, αναδιαμορφώνοντας πλήρως τον τρόπο έκδοσης των διαταγών απόδοσης ακινήτων και πληρωμής μισθωμάτων. Με στόχο την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και την επιτάχυνση της ανάκτησης ακινήτων και οφειλόμενων ενοικίων, οι σχετικές διαταγές εκδίδονται πλέον από πιστοποιημένους δικηγόρους αντί για δικαστές.
Μέχρι πρότινος, η διαδικασία της έξωσης και της διεκδίκησης ενοικίων αποτελούσε έναν αληθινό «αγώνα» για τους ιδιοκτήτες. Οι δικάσιμοι ορίζονταν μετά από πολλούς μήνες, οι αναβολές ήταν συχνές και η έκδοση της απόφασης καθυστερούσε σημαντικά, εγκλωβίζοντας ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σε μια παρατεταμένη αβεβαιότητα.
Τέλος στις καθυστερήσεις με «ιδιωτική» έκδοση διαταγών
Το νέο σύστημα εισάγει μια σαφή δομή και αυστηρά χρονικά όρια. Σε κάθε Πρωτοδικείο της χώρας έχουν ήδη καταρτιστεί ειδικοί κατάλογοι πιστοποιημένων δικηγόρων. Οι επαγγελματίες αυτοί επιλέγονται με αυστηρά κριτήρια εμπειρίας και αξιοπιστίας και είναι πλέον οι αρμόδιοι για την έκδοση. Συγκεκριμένα πρέπει να πληρούν τις εξής προϋποθέσεις:
- Να διαθέτουν τουλάχιστον 4ετή εμπειρία
- Να είναι ταμειακά ενήμεροι προς τον οικείο Δικηγορικό Σύλλογο
- Να μην έχουν υποστεί σοβαρές πειθαρχικές κυρώσεις
- Να έχουν παρακολουθήσει ειδικά σεμινάρια
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο ουσιαστικά επιταχύνει σημαντικά την ανάκτηση των ακινήτων και την είσπραξη των οφειλόμενων ενοικίων, δίνοντας τέλος στο φαινόμενο των κακοπληρωτών που εκμεταλλεύονταν τις καθυστερήσεις για να παραμένουν στα ακίνητα. Προκειμένου, ωστόσο, η ρύθμιση να είναι ισορροπημένη, εξασφαλίζεται στον ενοικιαστή ένα εξάμηνο διάστημα για τη μεταστέγασή του χωρίς κόστος, το οποίο μπορεί να παραταθεί δικαστικά αν υπάρχουν αποδεδειγμένα σοβαροί λόγοι.
Η νέα αυτή πραγματικότητα έρχεται σε πλήρη αντίθεση με το παρελθόν, όταν οι εξώσεις εξελίσσονταν σε εξαντλητικές διαδικασίες με συνεχείς αναβολές. Πλέον, τίθενται αυστηρά χρονοδιαγράμματα, καθώς ο δικηγόρος οφείλει να εκδίδει τη διαταγή πληρωμής και απόδοσης του μισθίου εντός 20 ημερών από την ανάθεση της υπόθεσης.
Οι αμοιβές είναι επίσης προκαθορισμένες, στα 400€ για τη διεκδίκηση των ενοικίων και στα 300€ για την εκκένωση του ακινήτου, με τα ποσά να κατατίθενται ηλεκτρονικά μέσω του Δικηγορικού Συλλόγου.
Τέλος, παρά τις ταχείες αυτές λύσεις, ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να προσφύγει στα τακτικά δικαστήρια, ειδικά όταν υπάρχουν σύνθετες οικονομικές αξιώσεις ή αμφισβητήσεις που απαιτούν περαιτέρω κρίση.
Τα 10 βήματα της διαδικασίας
1. Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον δικηγόρο του για την υπόθεση. Πλέον, δεν επιλέγει ο ίδιος τον πιστοποιημένο δικηγόρο που εκδίδει τη διαταγή, αλλά αυτός ορίζεται αυτόματα από το Πρωτοδικείο.
2. Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, ενεργοποιείται η νέα διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, η οποία λειτουργεί παράλληλα με την παλιά αλλά είναι ταχύτερη.
3. Για μη πληρωμή ενοικίων παραμένουν οι ίδιες προθεσμίες: 15ήμερη εξώδικη προειδοποίηση και στη συνέχεια διαδικασία που ολοκληρώνεται περίπου σε 3 μήνες.
4. Για λήξη μίσθωσης προβλέπεται τρίμηνη εξώδικη προθεσμία και δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης, δηλαδή τουλάχιστον 6 μήνες συνολικά για την αποχώρηση.
5. Ο δικηγόρος συντάσσει εξώδικο, ετοιμάζει τον φάκελο και καταθέτει αίτηση στο Πρωτοδικείο μαζί με παράβολο 300 ευρώ.
6. Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου ορίζει με σειρά έναν πιστοποιημένο δικηγόρο, χωρίς δυνατότητα παρέμβασης από τα εμπλεκόμενα μέρη.
7. Ο πιστοποιημένος δικηγόρος ελέγχει τον φάκελο εντός 20 ημερών και, εφόσον είναι πλήρης, υπογράφει τη διαταγή, δίνοντας και το δικαίωμα ανακοπής στον ενοικιαστή.
8. Εκδίδεται το εκτελεστό απόγραφο και επιδίδεται στον ενοικιαστή, με προθεσμία αποχώρησης 20 ημερών ή 2 μηνών, ανάλογα με την περίπτωση.
9. Ο ενοικιαστής μπορεί να προσφύγει δικαστικά με ανακοπή και ασφαλιστικά μέτρα, ζητώντας επιπλέον χρόνο αν υπάρχει λόγος.
10. Στη λήξη μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει εγγυημένο από τον νόμο τουλάχιστον 6 μήνες για να μετακομίσει χωρίς κόστος, ενώ ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τα έξοδα της διαδικασίας.