Κατασχεμένα ακίνητα: Πώς θα «ξεμπλοκάρουν» οι πωλήσεις μέσω της ΑΑΔΕ

Νέο δρόμο για την πώληση ακινήτων που έχουν δεσμευτεί από την Εφορία ανοίγει η διαδικασία που ετοιμάζεται να ενεργοποιήσει η ΑΑΔΕ. Πρόκειται για μια παρέμβαση με άμεσο ενδιαφέρον για χιλιάδες ιδιοκτήτες με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο, οι οποίοι μέχρι σήμερα έβλεπαν την ακίνητη περιουσία τους να παραμένει ουσιαστικά «παγωμένη», ακόμη και όταν υπήρχε αγοραστής.

Σύμφωνα με όσα αναφέρει το powergame.gr, η νέα διαδικασία θα επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης αποκλειστικά για την ολοκλήρωση της πώλησης του ακινήτου. Η αποδέσμευση, δηλαδή, δεν θα γίνεται γενικά και αόριστα, αλλά μόνο για να μπορέσει να προχωρήσει η μεταβίβαση. Βασική προϋπόθεση είναι ότι μέρος του τιμήματος θα παρακρατείται και θα αποδίδεται στο Δημόσιο, ώστε να καλύπτεται ένα τμήμα ή και το σύνολο των οφειλών του φορολογουμένου.

Η ρύθμιση έρχεται να αντιμετωπίσει ένα πρακτικό πρόβλημα που επηρεάζει και τους οφειλέτες και την αγορά ακινήτων. Σε πολλές περιπτώσεις, η κατάσχεση λειτουργούσε ως εμπόδιο στην πώληση, με αποτέλεσμα να μην εισπράττει ούτε το Δημόσιο ούτε ο ιδιοκτήτης, ενώ ακίνητα που θα μπορούσαν να αλλάξουν χέρια παρέμεναν εκτός συναλλαγών.

Πώς θα λειτουργεί η άρση της κατάσχεσης

Η διαδικασία θα ξεκινά με αίτηση του οφειλέτη προς τη Φορολογική Διοίκηση. Εφόσον πληρούνται οι όροι που θα προβλέπει η απόφαση της ΑΑΔΕ, θα εκδίδεται πράξη άρσης της κατάσχεσης για το συγκεκριμένο ακίνητο, ώστε να προχωρήσει η μεταβίβαση.

Κεντρικό ρόλο θα έχει η παρακράτηση από το τίμημα της πώλησης. Το ποσό αυτό θα αποδίδεται απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση, με τη μεσολάβηση του συμβολαιογράφου. Το ελάχιστο ποσό παρακράτησης δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% της ανεξόφλητης οφειλής που καλύπτεται από την κατάσχεση.

Το ακριβές ύψος της παρακράτησης δεν θα είναι ίδιο σε όλες τις περιπτώσεις. Θα προσδιορίζεται με βάση την εικόνα του φορολογουμένου, τη φορολογική του συνέπεια και τη δυνατότητα είσπραξης του υπόλοιπου χρέους. Με απλά λόγια, η ΑΑΔΕ θα εξετάζει πόσο πιθανό είναι να εισπραχθεί το υπόλοιπο ποσό μετά τη μεταβίβαση και ανάλογα θα καθορίζει το ποσό που πρέπει να αποδοθεί στο Δημόσιο πριν γίνει η άρση της κατάσχεσης.

Οι όροι για το τίμημα και την αξία του ακινήτου

Η Φορολογική Διοίκηση θα έχει τη δυνατότητα, κατόπιν αιτήματος του οφειλέτη, να προχωρά στην έκδοση απόφασης για την άρση της κατάσχεσης, ώστε να μπορέσει να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Η διαδικασία θα ενεργοποιείται μόνο εφόσον συντρέχουν ταυτόχρονα συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ειδικότερα:

• Ο φορολογούμενος θα πρέπει, τη στιγμή της αποδέσμευσης του ακινήτου, να πληροί τους όρους για τη χορήγηση αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας ή, εναλλακτικά, βεβαίωσης οφειλής.
• Το τίμημα που έχει συμφωνηθεί για την πώληση δεν θα επιτρέπεται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή είχε υπολογιστεί κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης.
• Στην περίπτωση που η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη από την εμπορική, τότε ως βάση για τη συναλλαγή θα λαμβάνεται η αντικειμενική αξία.
• Αν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από διάστημα άνω της πενταετίας, ο ιδιοκτήτης θα υποχρεούται να καταθέσει νέα έκθεση αποτίμησης της εμπορικής αξίας από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να αποτυπώνεται η τρέχουσα αξία του ακινήτου.
• Από το τίμημα της μεταβίβασης θα παρακρατείται ποσό υπέρ του Δημοσίου. Το ύψος του θα προσδιορίζεται με βάση τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και την πιθανότητα είσπραξης του υπολοίπου της οφειλής, με κατώτατο όριο το 25% του ανεξόφλητου ποσού.
• Αν, από την εφαρμογή των προβλεπόμενων κανόνων, προκύπτει υψηλότερο ποσό παρακράτησης, τότε αυτό θα είναι το ποσό που θα πρέπει να αποδοθεί στο Δημόσιο για να προχωρήσει η άρση της κατάσχεσης.
• Σε περίπτωση που το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί είναι μεγαλύτερο από το συμφωνημένο τίμημα της πώλησης, τότε ολόκληρο το τίμημα θα καταβάλλεται στο Δημόσιο. Η άρση της κατάσχεσης θα ισχύει μόνο για το συγκεκριμένο ακίνητο που μεταβιβάζεται.

Η νέα ρύθμιση περιλαμβάνει και μία βασική εξαίρεση. Όταν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές του φορολογουμένου είναι ήδη πλήρως καλυμμένες με εγγυήσεις ή άλλες εμπράγματες ασφάλειες, δεν θα εφαρμόζεται η υποχρεωτική παρακράτηση του 25% από το τίμημα της μεταβίβασης.

Εφόσον πληρούνται όλες οι αναγκαίες προϋποθέσεις, η ΑΑΔΕ θα εκδίδει την απόφαση άρσης της κατάσχεσης, ανοίγοντας τον δρόμο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης χωρίς επιπλέον καθυστερήσεις.

Παράλληλα, με εφαρμοστική απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ θα εξειδικευτούν όλες οι τεχνικές λεπτομέρειες της διαδικασίας. Σε αυτές περιλαμβάνονται το έντυπο της απόφασης, η διάρκεια ισχύος της, τα δικαιολογητικά που θα απαιτούνται, καθώς και τα κριτήρια με τα οποία θα αξιολογούνται η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και η δυνατότητα είσπραξης του υπολοίπου χρέους.