Το Μετρό ανεβάζει τις τιμές αλλά μπορεί να ρίξει τις αποδόσεις των ακινήτων
Ένα από τα πρώτα πράγματα που ρωτάει κάποιος που σκοπεύει να αγοράσει ή να μισθώσει ακίνητο, είναι πόσο κοντά βρίσκεται σε στάση του Μετρό και οι λόγοι είναι προφανείς: μπορείς να “ξεχάσεις” το αυτοκίνητο σου, να μεταβείς μέσα σε συγκεκριμένο χρόνο στη δουλειά σου και φυσικά να γλιτώσεις τις υψηλές δαπάνες των καυσίμων για μετακίνηση.
Στη διάρκεια των τελευταίων χρόνων, όπου η κτηματαγορά πήρε “φωτιά”, οι περιοχές με εύκολη συνδεσιμότητα σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς είδαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις, ενώ η είδηση και μόνο για επεκτάσεις δικτύων και σταθμών Μετρό ήταν αρκετή για να εκτινάξει τις τιμές, με πρόσφατο χαρακτηριστικό παράδειγμα τον Πειραιά.
Η εξίσωση με τις αποδόσεις των ακινήτων
Κι αν για τους αγοραστές ή τους ενοικιαστές τα πράγματα είναι μάλλον ξεκάθαρα, για τους επενδυτές η εξίσωση είναι διαφορετική, καθώς η αναλογία τιμών/ενοικίων, δηλαδή οι αποδόσεις, διαφέρουν ακόμα και πάνω στην ίδια διαδρομή του Μετρό.
Σύμφωνα με τη σχετική έρευνα της ReDataset, στη γραμμή 2 του Μετρό, η σχέση τιμών αγοράς και ενοικίων αλλάζει αισθητά από στάση σε στάση και κυμαίνεται από 6,4% στην Αττική έως 2,8% στον Άγιο Δημήτριο, διαμορφώνοντας αναλόγως τις αποδόσεις. Η εγγύτητα στο Μετρό συχνά αντιμετωπίζεται ως ένα ενιαίο πλεονέκτημα για ένα ακίνητο. Τα δεδομένα της Γραμμής 2 δείχνουν όμως ότι η επενδυτική εικόνα μπορεί να αλλάζει σημαντικά μέσα σε λίγες μόνο στάσεις. Η μέση μεικτή ακαθάριστη απόδοση της γραμμής διαμορφώνεται στο 4,9%, αλλά η απόσταση ανάμεσα στην υψηλότερη και τη χαμηλότερη απόδοση φτάνει τις 3,6 ποσοστιαίες μονάδες.
Οι υψηλότερες αποδόσεις συγκεντρώνονται κυρίως στο κεντροδυτικό τμήμα της Αθήνας. Η Αττική βρίσκεται στην κορυφή με 6,4%, ακολουθεί ο Σταθμός Λαρίσης με 6,3%, ενώ Ομόνοια και Μεταξουργείο κινούνται στο 5,8%. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η απόδοση δεν εξαρτάται μόνο από το ύψος του ενοικίου, αλλά από τη σχέση ανάμεσα στο ενοίκιο και στην τιμή αγοράς. Σε περιοχές όπου οι τιμές αγοράς παραμένουν συγκριτικά χαμηλότερες, το ετήσιο μίσθωμα αντιστοιχεί σε μεγαλύτερο ποσοστό της αξίας του ακινήτου.
Πώς αλλάζει η εικόνα στο κέντρο και προς τα νότια
Μέσα σε λίγες στάσεις, η απόδοση υποχωρεί αισθητά. Η Ομόνοια βρίσκεται στο 5,8%, ενώ το Σύνταγμα στο 3,4% και η Ακρόπολη στο 3,6%. Νοτιότερα, οι αποδόσεις παραμένουν χαμηλότερες: Άγιος Δημήτριος 2,8%, Άλιμος 2,9%, Ελληνικό 3%. Αυτό δείχνει ότι μια πιο κεντρική ή premium τοποθεσία δεν συνεπάγεται απαραίτητα και υψηλότερη εισοδηματική απόδοση. Όταν οι τιμές αγοράς αυξάνονται περισσότερο από τα ενοίκια, η μεικτή απόδοση συμπιέζεται.
Το βασικό συμπέρασμα είναι απλό: το «κοντά στο Μετρό» δεν αρκεί από μόνο του για να περιγράψει την απόδοση ενός ακινήτου. Δύο κατοικίες μπορεί να βρίσκονται εξίσου κοντά σε σταθμό της ίδιας γραμμής, αλλά να έχουν πολύ διαφορετικό προφίλ απόδοσης, επειδή η σχέση μεταξύ τιμών αγοράς και ενοικίων αλλάζει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.