Αντίδοτο στις “τεχνητές” αυξήσεις τιμών που προκάλεσε το “Σπίτι μου” αναζητά το οικονομικό επιτελείο- Το “αγκάθι” για την αύξηση της ιδιοκατοίκησης

Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι λίγο πριν “κλείσει” η πύλη για το “Σπίτι μου 2”, είχαν εγκριθεί 15.026 αιτήσεις. Το πόσοι από αυτούς θα προλάβουν να βρουν εγκαίρως σπίτι και να υπογράψουν σύμβαση στεγαστικού δανείου, είναι κάτι που θα φανεί στο τέλος Αυγούστου, όταν θα γίνει ο τελικός απολογισμός του προγράμματος. 

Το μόνο σίγουρο είναι ότι τα “φώτα” δεν μπορούν να πέσουν μόνο στους δικαιούχους των δύο κύκλων του “Σπίτι μου”. Όπως είχαν επισημάνει εξαρχής- κι επιβεβαιώνονται εκ του αποτελέσματος- παράγοντες της κτηματαγοράς, οι επιδοτήσεις του προγράμματος αύξησαν τη ζήτηση, ειδικά στα παλαιότερα ακίνητα, με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί μια τεχνητή άνοδος τιμών. 

Τα απόνερα του “Σπίτι μου” 

Σύμφωνα με το Green Estate τα εν λόγω κρατικά προγράμματα οδήγησαν σε σημαντικές στρεβλώσεις. Οι αυστηροί περιορισμοί στα επιλέξιμα ακίνητα συγκέντρωσαν τη ζήτηση σε ένα πολύ μικρό κομμάτι της αγοράς κι αυτή η περιορισμένη προσφορά είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης να εκτοξευτούν σωρευτικά πάνω από 50% από το 2023. Έτσι, το οικονομικό όφελος από την επιδότηση του επιτοκίου ουσιαστικά εξανεμίστηκε για πολλούς δικαιούχους λόγω του αυξημένου κόστους αγοράς. 

Οι συνολικές δεσμεύσεις κεφαλαίων αγγίζουν πλέον τα 1,8 δισ. ευρώ από τα 2 δισ. ευρώ του συνολικού προϋπολογισμού του “Σπίτι μου”, αφορώντας περίπου 17.000 δικαιούχους. Ωστόσο, η χαμηλή μέση αξία δανείου (105.000 ευρώ) φανερώνει ένα μεγάλο πρόβλημα. Στα μεγάλα αστικά κέντρα, οι αγοραστές αναγκάστηκαν είτε να επιλέξουν υποβαθμισμένα ακίνητα είτε να καλύψουν ένα πολύ μεγάλο μέρος της αξίας με δικά τους μετρητά.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (ΜΑΜΑ), η μέση μοναδιαία αξία κατοικιών στο σύνολο της Ελλάδας εμφανίζει σωρευτική αύξηση 55% κατά την περίοδο 2020–2025. Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τα στοιχεία από ανοιχτές πηγές (ενδεικτικά spitogatos.gr, xe.gr, 2025) ο δείκτης ζητούμενων τιμών πώλησης και ενοικίασης κατοικιών εμφανίζει σωρευτική αύξηση 48,6% και 33,3% αντίστοιχα στο σύνολο της Ελλάδας (2020–2025). Επιβεβαιώντας, δε, τις παρατηρήσεις της αγοράς, τόσο τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (ΜΑΜΑ) όσο και εκείνα της Τράπεζας της Ελλάδος συγκλίνουν στο εξής: οι μοναδιαίες τιμές πώλησης των παλαιότερων ακινήτων και ο ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών τους προσεγγίζουν εκείνες των νεόδμητων, καθώς η ζήτηση για παλαιό απόθεμα έχει ενισχυθεί σημαντικά δεδομένης της περιορισμένης προσφοράς.

Τα “αγκάθια” της απόκτησης κατοικίας 

Τα συναρμόδια υπουργεία αναζητούν τρόπους και πόρους ενεργοποίησης νέων στεγαστικών προγραμμάτων, ανάλογων του “Σπίτι μου”. Ωστόσο η αγορά κρούει ήδη τον κώδωνα του κινδύνου. Για να αποφευχθεί ένας νέος κύκλος υπερτίμησης, οι ειδικοί της αγοράς τονίζουν ότι η αγορά ακινήτων χρειάζεται διεύρυνση των κριτηρίων. Οι βασικές προτάσεις περιλαμβάνουν: 

• Κατάργηση των ορίων παλαιότητας (κάτω των 20 ετών) και τετραγωνικών μέτρων.
• Αύξηση των εισοδηματικών κριτηρίων για ευκολότερη τραπεζική χρηματοδότηση.
• Επέκταση του προγράμματος στην αγορά οικοπέδων και στην ανέγερση κατοικίας στην περιφέρεια.
• Αξιοποίηση των χιλιάδων κλειστών οικιστικών ακινήτων του Δημοσίου.
• Με αυτόν τον τρόπο, η ζήτηση θα διαχυθεί σε περισσότερες επιλογές, εξασφαλίζοντας προσιτή στέγη χωρίς να «παίρνει φωτιά» η κτηματαγορά.

Στο σχέδιο της Εθνικής Στρατηγικής για το στεγαστικό, συμπεριλαμβάνεται η πρόταση για την υιοθέτηση του γαλλικού μοντέλου, δηλαδή της θεσμοθέτησης μόνιμων φοροαπαλλαγών για τις τράπεζες που θα χορηγούν φτηνά στεγαστικά δάνεια. Στόχος δεν είναι άλλος από την αύξηση της ιδιοκατοίκησης, που μειώθηκε, κατά την περίοδο της δημοσιονομικής κρίσης, από το ιστορικό υψηλό 77,2% το έτος 2010 και στη συνέχεια λόγω περιορισμένης πρόσβασης σε χρηματοδότηση και χαμηλής αποταμίευσης, υποχώρησε σε 75,4% το έτος 2019 και σε 69,4% το έτος 2025, με σταθεροποίηση κατά την τελευταία τριετία 2023-2025. 

Το πρόβλημα είναι, ωστόσο, βαθύτερο και δεν αρκούν “εργαλεία” επιδότησης ή δανειοδότησης, καθώς η πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης συναρτάται με μείωση της ικανότητας αποταμίευσης των νοικοκυριών κατά τη διάρκεια της κρίσης. Αποκαλυπτική είναι, άλλωστε, η τελευταία έρευνα της Prosperty, που αναδεικνύει ως βασικό “αγκάθι” για την απόκτηση κατοικίας, όχι την πρόσβαση σε φτηνό δανεισμό, αλλά στην έλλειψη αρχικού κεφαλαίου για την προκαταβολή αγοράς, με δεδομένο ότι το δάνειο δεν καλύπτει το σύνολο του τιμήματος. 

Είναι ενδεικτικό ότι μια οικογένεια, με μηνιαίο εισόδημα, που σήμερα ζει σε μισθωμένη κατοικία και προτίθεται να αγοράσει σπίτι αξίας 180.000 ευρώ π.χ. στα Πατήσια, για να καλύπτει τα μηνιαία έξοδα και το ενοίκιο και να αποταμιεύει παράλληλα, προκειμένου να καλύψει την προκαταβολή της αγοράς (δηλαδή γύρω στο 25%, που αντιστοιχεί σε 45.000 ευρώ), θα χρειαστεί 11 χρόνια να καλύψει αυτό το αρχικό κεφάλαιο!