Τι συμφέρει περισσότερο; Αγορά ή ενοικίαση ακινήτου; Ποιες είναι οι τάσεις στην εγχώρια κτηματαγορά;

Κατά τους πρώτους μήνες του 2026, η ελληνική αγορά ακινήτων διατήρησε τη θετική της πορεία, με τάσεις επιβράδυνσης ωστόσο σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Ακόμα κι έτσι, μιλάμε για αυξήσεις τιμών που “τρέχουν” λίγο πιο κάτω από 10% σε μέσα επίπεδα, ενώ ανά περιοχή οι αυξήσεις μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερες. 

Και στο μέτωπο των ενοικίων η εικόνα δεν είναι καλύτερη. Τουναντίον. Σύμφωνα με τους επίσημους δείκτες της ΕΛΣΤΑΤ οι αυξήσεις τους τελευταίους μήνες “τρέχουν” μεταξύ 7-10%, κάτι που σημαίνει ότι επ’ ουδενί ακολουθούν τις αυξήσεις των μισθών και εν γένει των εισοδημάτων.

Οι προοπτικές 

Τι πρέπει να περιμένουμε από εδώ και πέρα; Σύμφωνα με την ΤτΕ, οι προοπτικές για την ελληνική αγορά ακινήτων κατά το προσεχές διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, με αυξημένες όμως αβεβαιότητες σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα. Ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή αναδεικνύεται πλέον ως καθοριστικός παράγοντας των εξελίξεων στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων ειδικότερα, με επιπτώσεις στο ενεργειακό κόστος, το μεταφορικό κόστος και το κόστος κατασκευής. 

Υπό τις παρούσες συνθήκες, οι αξίες των ακινήτων εκτιμάται ότι θα διαμορφώνονται όλο και περισσότερο όχι μόνο από τη θέση και τη ζήτηση, αλλά και από την ενεργειακή αποδοτικότητα και το λειτουργικό τους κόστος. Επιπλέον, ειδικά στην αγορά κατοικίας, δεδομένου ότι η προσφορά νέων ακινήτων παραμένει περιορισμένη, η περαιτέρω αύξηση του κόστους κατασκευής αναμένεται να επιβραδύνει την εκκίνηση νέων έργων, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και επιδεινώνοντας την προσιτότητα της στέγης ιδίως για νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων. 

Το δίλημμα 

Με δεδομένο ότι προσιτότητα της στέγασης εξελίσσεται σε μία από τις σοβαρότερες κοινωνικοοικονομικές προκλήσεις, το ερώτημα που “καίει” είναι αν συμφέρει κάποιον να συνεχίσει να μισθώνει κατοικία ή να κάνει το μεγάλο βήμα και να αγοράσει το δικό του κεραμίδι. 

Σύμφωνα με το Green Estate, το κόστος στέγασης απορροφά πλέον το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος στη χώρα μας, έναντι μόλις 19,2% στην Ευρωζώνη. Μια νέα, αποκαλυπτική μελέτη (για την περίοδο Ιούνιος 2025 – Φεβρουάριος 2026) αλλάζει τα δεδομένα, καθώς μας καλεί να σταματήσουμε να κοιτάμε μόνο το μηνιαίο έξοδο και να εστιάσουμε στο τι μένει στο τέλος σε όρους καθαρής περιουσίας.

Ποια είναι η πραγματική διαφορά στην καθαρή περιουσία;

Η μελέτη συνέκρινε δύο σενάρια με ίδια αφετηρία κεφαλαίου (82.000€). Στο πρώτο, ένας ιδιοκτήτης ακινήτου αγοράζει σπίτι 300.000€ με 30ετές δάνειο. Στο δεύτερο, ένας ενοικιαστής επενδύει την προκαταβολή.

Σε βάθος 30 ετών, ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει συνολικά περίπου 562.000€ (δόσεις, τόκους, έξοδα). Ο ενοικιαστής θα δαπανήσει από 279.000€ έως 585.000€, ανάλογα την περιοχή. Η τεράστια διαφορά είναι ότι ο ιδιοκτήτης καταλήγει με ένα ισχυρό περιουσιακό στοιχείο, ενώ η εύρεση κατοικίας για ενοίκιο σε ακριβές περιοχές αφήνει τον ενοικιαστή ακόμη και με αρνητική καθαρή θέση. Σε αγορές υψηλής ζήτησης, το κέρδος για την αγορά ακινήτου ξεπερνά τις 500.000€. 

Πότε επιτυγχάνεται το σημείο ισορροπίας (breakeven);

Το σημείο όπου η αγορά αρχίζει να υπερτερεί της ενοικίασης δεν είναι ίδιο παντού και εξαρτάται από το λεγόμενο rent-to-price ratio:

• Σε περιοχές υψηλής ζήτησης (π.χ. Γλυφάδα, Κηφισιά): Τα ενοίκια είναι πολύ υψηλά συγκριτικά με τις τιμές πώλησης. Έτσι, το σημείο ισορροπίας έρχεται γρήγορα, σε μόλις 6-8 χρόνια.
• Σε επαρχία και συμπρωτεύουσα (π.χ. Πάτρα, Θεσσαλονίκη): Τα ενοίκια είναι χαμηλότερα, οπότε απαιτούνται 13-14 χρόνια για να αποδώσει οικονομικά η αγορά.

Τι προσφέρει τελικά η κάθε επιλογή στον σύγχρονο αγοραστή;

Η αγορά σπιτιού ή ενοίκιο δεν είναι πλέον μόνο ζήτημα προτίμησης, αλλά οικονομικής δυνατότητας, καθώς οι μισθοί δεν ακολούθησαν την εκτόξευση των τιμών μετά το 2017. Το ενοίκιο προσφέρει μοναδική ευελιξία, μειώνει το ρίσκο ρευστότητας και διευκολύνει τις επαγγελματικές μετακινήσεις. Από την άλλη πλευρά, η αγορά ακινήτου προσφέρει μακροπρόθεσμη σταθερότητα και εγγυημένη συσσώρευση πλούτου, αρκεί ο αγοραστής να σκοπεύει να μείνει στο ακίνητο για τουλάχιστον μία δεκαετία, ώστε να αποσβέσει τα αρχικά έξοδα.